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Notapor barney » Vie, 09 Nov 2007, 11:10

tengo una duda en una ejecución de sentencia contra un consorcio por una relacion laboral de un empleado del mismo.
La sentencia seguramente me va a salir contra el consorcio, se pueden embargar unidades funcionales particulares para llevar adelante la ejecucion o solo es procedente ejecutar bienes comunes -que no los hay-, es decir expensas, etc
Gracias
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Notapor Sailaw » Vie, 09 Nov 2007, 11:27

Si, se puede llegar al embargo de unidades funcionales, ya que todas las mismas son responsables solidarias de las deudas del consorcio.

Respecto de los bienes comunes, si se pueden embargar, pero sería más dificil el remate, porque por reglamento los mismos tienen un destino al que solo se puede llegar a variar con la reforma del Reglamento, lo cual es dificil engorroso por no decir imposible.
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Notapor gadriana » Sab, 10 Nov 2007, 00:42

Pienso que lo mejor es trabar un embargo al consorcio sobre un porcentaje de la recaudación de expensas. Se envía el oficio que lo ordena a la administración la que deber prever dicho monto y depositar mes a mes.
Te mando alguna jurisprudencia interesante sobre la responsabilidad de los consorcistas:
Autos: “Fiordelisi Ruiz Jorge I. por si y por Abalos H.; Caif E.J. y Caif R. en J110.218 Gutierrez Luisa en J1 7.420 c/ Edif. Elias Caif p/ ej. sent. s/inc. - cas.”
PROPIEDAD HORIZONTAL - EJECUCION DE SENTENCIA – CONSORCIO – INSUFICIENCIA PATRIMONIAL - BIENES DE LOS CONSORCISTAS – EMBARGO -- - - Responsabilidad de los consorcistas frente a la insuficiencia patrimonial del consorcio en el régimen de propiedad horizontal, debate sobre si pueden embargarse los bienes de los consorcistas sin que hayan sido llamados al proceso.
Sumarios:
1.- En el presente caso, resulta necesario efectuar algunas precisiones en torno a la responsabilidad de los consorcistas frente a la insuficiencia del patrimonio del consorcio en el régimen de propiedad horizontal: La demanda puede interponerse sólo contra el consorcio y la sentencia se ejecuta primero contra aquel. Excutidos los bienes comunes embargables, se abre la ejecución contra los consorcistas, por su parte. La ejecución contra los consorcistas supone una modificación de la sentencia. Previo a esa modificación, se debe escuchar a los consorcistas cuyos bienes pretenden agredirse. El registro no debiera inscribir embargos ejecutivos contra consorcistas que no han intervenido en el trámite de ejecución de sentencia, por no cumplirse el principio del tracto sucesivo. El consorcista no se libera probando que está al día en el pago de las expensas. Cada consorcista responde por parte iguales sin perjuicio de las acciones recursorias.
2.- En el sub lite, no correspondía el dictado de la ejecución de sentencia que ordenaba regir la medida de embargo dispuesta sobre los bienes de los consorcistas, toda vez que los titulares de dichos bienes no habían sido en ningún momento citados al proceso, por lo que la ejecución de la sentencia en su contra no resultaba procedente. Así, es evidente que se han afectado los derechos y garantías constitucionales de la defensa en juicio, el debido proceso legal y la propiedad, ello configura el supuesto de arbitrariedad requerido por el ordenamiento procesal para la procedencia del recurso de inconstitucionalidad, razón por la cual, debe hacerse lugar al mismo en su totalidad.
Cita: Publicado en Pag.2 Suplemento de Jurisprudencia Civil 43/04 de http://www.ArgentinaJuridica.com (AJ 2-43/04 Civ).

La responsabilidad de los consorcistas es subsidiaria de la del consorcio, tesis que guarda total coherencia con la innecesariedad de accionar contra los consorcistas, al tratarse el consorcio de un sujeto de derecho diferenciado de sus integrantes, lo que también encuentra sustento normativo por vía de la aplicación analógica de las soluciones legales previstas para situaciones semejantes (Art. 16 del Código Civil), que, por su vinculación con el caso que nos convoca (Arts. 33, inc. 2do. y 46 del Código Civil), son las del régimen de responsabilidad de los socios de la sociedad civil respecto de terceros (Arts. 1713; 1747; 1750 y conc. del Código citado).
CCI Art. 33 Inc. 2 ; CCI Art. 46 ; CCI Art. 1713 ; CCI Art. 1747 ; CCI Art. 1750
CC0002 SM 456281 RSD-100-1 S 29-3-2001 , Juez OCCHIUZZI (SD)

CARATULA: Feldman, Alberto c/ Consorcio de propietarios Inmueble calle 52 s/ Recurso de apelación (art. 250)
MAG. VOTANTES: Occhiuzzi-Mares-Cabanas

Una vez ejecutado el consorcio y excutidos sus bienes, procede la agresión del patrimonio de los consortes pues bajo este régimen, aplicando analógicamente el art. 56 de la ley de Sociedades Comerciales (19.550), no es necesario un nuevo juicio o sentencia contra los consorcistas, ya que, una vez excutidos los bienes del consorcio, la sentencia contra él tendrá fuerza de cosa juzgada contra los consorcistas.
LEY 19550 Art. 56
CC0002 SM 456281 RSD-100-1 S 29-3-2001 , Juez OCCHIUZZI (SD)

CARATULA: Feldman, Alberto c/ Consorcio de propietarios Inmueble calle 52 s/ Recurso de apelación (art. 250)
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Notapor prodigybest » Sab, 10 Nov 2007, 10:11

modestamente creo que el embargo de la caja del consorcio es lo mas efectivo. No solo por la forma de hacerte de la acreencia. También genera un estado de cesacion de pagos en algunos rubros del consorcio y eso irrita a los consorcistas, que en estas ocasiones, asamblea extraordinaria de por medio, deciden el pago o dan instrucciones de arreglar. La extraordinaria no es obligacion, ya que habiendo embargo de la caja es un caso de urgencia donde el administrador tiene facultades para resolver. Fijate los fallos de gadriana
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Notapor Sailaw » Sab, 10 Nov 2007, 10:38

En realidad contra un consorcio, las cosas que se pueden hacer son muchisimas, supongamos una prohibición de contratar sobre la totalidad del consorcio, ninguna de las unidades pude ser en lo sucesivo objeto de compra venta porque no se puede trasladar el dominio, o un embargo general al edificio del consorcio, o bien embargo a los ascensores y maquinaria del mismo, todas son nefastas al consorcio y a todos los consorcistas.
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Notapor gadriana » Sab, 10 Nov 2007, 13:13

Siguiendo la línea de prodidybest (que apodo te pusiste...) y el benemérito Sailaw estimoe pueden hacer un montón de cosas si. Pero depende cual es la finalidad que uno tiene. Si esta es cobrar o entorpecer la vida consorcial. En estas cosas además es prudente no elegir la vía que sea mas perjudicial existiendo más simples para obtener tu crédito. Dado que eso puede traer sus consecuencias.
Jurisprudencia de la Provincia de Buenos Aires
Civil y Comercial

EMBARGO - BIENES EMBARGABLES.

El patrimonio del deudor es prenda común de los acreedores y por tanto estos últimos son quienes pueden determinar cúal de los bienes, que componen ese patrimonio, salvo excepción legal, están dispuestos a perseguir a fin del cobro de su crédito, siempre, claro está, que ello no cause perjuicios innecesarios al deudor.

CC0101 MP 109137 RSI-203-99 I 16-3-99
Consorcio de Copropietarios c/ Losa Alfredo s/ ejecución de expensas comunes
MAG. VOTANTES: Font-De Carli


Te mando otro fallito para que veas:
SENTENCIA Nº 91391 CAUSA Nº 1.193/2006 SALA IV. “FERVILLOTTI FRANCISCA ROMUALDA C/ CONSORCIO DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO DORREGO 880/4 S/ EJECUCION DE CREDITOS LAB.” JUZGADO Nº 23
En la ciudad de Buenos Aires, capital de la República Argentina, a los 16 DE MAYO 2006 reunidos en la Sala de Acuerdos los señores miembros integrantes de este Tribunal, a fin de considerar el recurso deducido contra la sentencia apelada, se procede a oir las opiniones de los presentes en el orden de sorteo practicado al efecto, resultando así la siguiente exposición de fundamentos y votación:

El doctor Guisado dijo:

I) La actora es una mujer de 85 años de edad, que celebró con el consorcio demandado un acuerdo conciliatorio por $ 30.000, a pagar en doce cuotas mensuales de $ 2.500, a partir del 20 de octubre de 2005, con una cláusula de caducidad automática de los plazos en caso de falta de pago en término de cualquiera de las cuotas (ver fs. 5/10).
Según el relato de fs. 14/17, la demandada sólo habría abonado las dos primeras cuotas y una parte de la tercera, restando un saldo impago de $ 24.600, con más sus intereses. Por tal motivo, promovió la ejecución judicial del convenio, en la forma prevista en el art. 26 de la ley 24.635, que remite a su vez al procedimiento de ejecución de sentencia de los arts. 132 a 136 de la ley 18.345.
Asimismo, la actora solicitó: a) que “se decrete embargo sobre cada una de las unidades funcionales que componen el inmueble…en la proporción en que cada una de ellas participa en la distribución de los gastos comunes…” (fs. 15 vta.), y b) en caso de que se considerase que la responsabilidad de los consorcistas resulte subsidiaria, el embargo sobre la recaudación de expensas comunes del consorcio (fs. 17)..
II) La Sra. Jueza a quo desestimó la primera medida (fs. 20) e hizo lugar a la segunda, aunque sólo por el 30% de las expensas (fs. 21).
La actora apela ambas decisiones (fs. 22/27). Se agravia, pues: a) estima que el monto presupuestado para responder a intereses y costas resulta insuficiente, pues no incluye previsión alguna respecto de la multa prevista en el art. 26 de la ley 24.635; b) considera exiguo el porcentaje de recaudación establecido; y c) entiende que resulta erróneo no admitir el embargo sobre las unidades funcionales “ni siquiera con carácter subsidiario para el caso de que se acreditara la insuficiencia de la recaudación de expensas”.
En consecuencia, pide que se revoquen las resoluciones apeladas, y que: a) se haga lugar al embargo “sobre el total de la recaudación de expensas ordinarias y extraordinarias…de modo que la suma a depositar mensualmente resulte superior –nunca inferior- a la de pesos dos mil quinientos ($ 2.500), cantidad que corresponde a las cuotas incumplidas”, y b) se admita la responsabilidad subsidiaria de los consorcistas, ordenándose el embargo de las unidades funcionales en forma proporcional una vez acreditada la insuficiencia de la recaudación de expensas para hacer frente a la deuda en un tiempo razonable, tomando en cuenta la edad de la actora.
III) A mi juicio, la pretendida inclusión en el embargo de la multa prevista en el art. 26 de la ley 24.635 resultaría prematura, pues no existe hasta el momento una decisión sobre la procedencia (y, en su caso, sobre la cuantía) de esa multa.
IV) En cambio, coincido con la apelante en cuanto a que la limitación porcentual establecida por la magistrada tornaría ineficaz el embargo sobre las expensas.
En efecto, la actora acreditó sumariamente (cfr. documentación obrante en el sobre de fs. 2) que las expensas del mes de febrero del corriente años serían de $ 2.236. Si se retuviera mensualmente el 30% de esa suma, harían falta aproximadamente tres años para recaudar tan solo el capital ejecutado, plazo que luce desmesurado en atención al tiempo ya transcurrido desde el vencimiento de las cuotas reclamadas y a la avanzada edad de la ejecutante (85 años).
V) Coincido también con la recurrente en cuanto a que no puede descartarse, sin más, la responsabilidad subsidiaria de los consorcistas.
En efecto, la jurisprudencia ha sostenido que si la recaudación de expensas comunes o el fondo de reserva del consorcio de propietarios resulta insuficiente para cubrir la deuda, los copropietarios tienen responsabilidad subsidiaria, previa excusión de los bienes sociales que debe alegarse por el consorcista (art. 1713 Cód. Civil), respondiendo ellos por partes iguales y sin perjuicio de repartir luego, en el orden interno, la deuda en la proporción asignada para el pago de las expensas comunes (C. Nac. Civ., Sala L, 15/12/1999, "Mazzolini de Yacopino, Celestina c/ Consorcio Avenida Nazca 2026/30/32", JA 2000-III-776; íd., Sala H, 21/08/2002, “Lagreca, Miguel Á. c/ Consorcio Avenida Rivadavia 6356”, JA 2003-IV-817, SJA 5/10/2005).
VI) Por lo hasta aquí expuesto, y lo dictaminado en sentido concordante por la Sra. Fiscal General Adjunta, propongo: 1) Modificar la resolución de fs. 21 estableciendo que el embargo se practicará sobre el total del fondo de reserva, si lo hubiera, y sobre la porción de las expensas (ordinarias y extraordinarias) necesaria para obtener $ 2.500 mensuales, todo ello hasta cubrir la suma de $ 24.600, con más la de $ 2.500 presupuestada provisoriamente para responder por intereses y costas. 2) Revocar la resolución de fs. 20, estableciendo que, si el embargo mencionado en el punto anterior resultara insuficiente para cubrir las sumas indicadas (con el mínimo de $ 2.500 mensuales), la ejecutante podrá solicitar embargo sobre las unidades funcionales de los consorcistas, dividiéndose el monto ejecutado entre todas ellas por partes iguales.
La doctora Guthmann dijo:
Que adhiere por análogos fundamentos al voto que antecede.
Por ello, el Tribunal RESUELVE: 1) Modificar la resolución de fs. 21 estableciendo que el embargo se practicará sobre el total del fondo de reserva, si lo hubiera, y sobre la porción de las expensas (ordinarias y extraordinarias) necesaria para obtener $ 2.500 mensuales, todo ello hasta cubrir la suma de $ 24.600, con más la de $ 2.500 presupuestada provisoriamente para responder por intereses y costas. 2) Revocar la resolución de fs. 20, estableciendo que, si el embargo mencionado en el punto anterior resultara insuficiente para cubrir las sumas indicadas (con el mínimo de $ 2.500 mensuales), la ejecutante podrá solicitar embargo sobre las unidades funcionales de los consorcistas, dividiéndose el monto ejecutado entre todas ellas por partes iguales.
Cópiese, regístrese, notifíquese y oportunamente devuélvase.
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Notapor Sailaw » Sab, 10 Nov 2007, 13:37

Es muy interesante el fallo que pusiste, y entiendo que es función del Juez morigerar los efectos nocivos de una aplicación estricta de la norma, sobre todo en caso de consorcios.

Pero respecto del fallo observo lo siguiente: es injusto establecer un sistema de pago en cuotas, si ello no es aceptado por el acreedor que tiene a su favor una sentencia, eso constituye evidentemente un avance sobre el derecho adquirido que tiene el mismo, y afecta garantía constitucional.

El fallo pasa el problema al ejecutante, cuando en realidad el problema es de los integrantes del consorcio, y son ellos los que deberían buscar la solución para efectivizar el pago al que están obligados.

Yo sigo sosteniendo que existe una obligación solidaria de cada uno de las unidades integrantes del consorcio, y es una obligación "proper rem!, es decir que sigue a la titularidad.
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Notapor barney » Vie, 16 Nov 2007, 10:34

Sailaw escribiste:Es muy interesante el fallo que pusiste, y entiendo que es función del Juez morigerar los efectos nocivos de una aplicación estricta de la norma, sobre todo en caso de consorcios.

Pero respecto del fallo observo lo siguiente: es injusto establecer un sistema de pago en cuotas, si ello no es aceptado por el acreedor que tiene a su favor una sentencia, eso constituye evidentemente un avance sobre el derecho adquirido que tiene el mismo, y afecta garantía constitucional.

El fallo pasa el problema al ejecutante, cuando en realidad el problema es de los integrantes del consorcio, y son ellos los que deberían buscar la solución para efectivizar el pago al que están obligados.

Yo sigo sosteniendo que existe una obligación solidaria de cada uno de las unidades integrantes del consorcio, y es una obligación "proper rem!, es decir que sigue a la titularidad.

Estaria la posibilidad tambien de pedir como embargo preventivo a una< unidad de edificio?
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Notapor Sailaw » Vie, 16 Nov 2007, 10:48

Yo lo haría, si el Juez te hace lugar (Que deberìa hacerlo), sería una verdadera convulsión en el consorcio, y se pondrian las pilas para pagar.

A la resolución de las cuotas, planteale una revocatoria con apelación en subsidio, si es que estas a tiempo.
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Notapor DAL » Vie, 16 Nov 2007, 11:23

Yo tambien embargaría una o más unidades.
Me parece diferente si hay sentencia firme o no.
Si no la hay hay que trabar el embargo que menos perjudique pero que garantice el derecho del acreedor. Que mejor que un inmueble que no se afecta para nada en su uso, mientras que afectar un porcentaje de expensas en definitiva lo que hace es poner en mora una parte de los servicios para perjuicio de todos, sin que el acreedor se vea actualmente beneficiado.

Ahora si hay sentencia el embargo no es para cautelar derechos sino para recaudar: ahí embargo fondos, de reserva o de expesas si es que en un plazo razonable me permiten cobrar el capital, digamos un año ya que poner en funcionamiento un remate no tarda mucho menos que seis meses.
Si de acuerdo al monto de la sentencia este embargo fuera mucho más largo ahí voy por la unidad funcional..

Vivo en un consorcio:a LA FORMA MAS RAPIDA DE COBRAR es embargar una unidad.
El actor va a saber muy bien a quien tocar para que salten todos!!!!
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Notapor gadriana » Vie, 16 Nov 2007, 11:46

Bueno yo sigo aportando "fallitos" considerando en mi humilde opinión, que es más práctico embargar la recaudación de expensas. No es tan simple el embargo a una unidad de un consorcista y es mucho más engorroso. Por otra parte si tocan a un consorcista generalmente eso no le duele a todos los demás sino al que "tocan". Como cuando un consorcista tiene el departamento inundado nadie se siente afectado salvo el que lo sufre y hasta se cuestionan los gastos que por esto se genera. Embargando la recaudación se molesta a todos. Es una idea. Va el fallito:
Autos: “Fiordelisi Ruiz Jorge I. por si y por Abalos H.; Caif E.J. y Caif R. en J110.218 Gutierrez Luisa en J1 7.420 c/ Edif. Elias Caif p/ ej. sent. s/inc. - cas.”
1.- En el presente caso, resulta necesario efectuar algunas precisiones en torno a la responsabilidad de los consorcistas frente a la insuficiencia del patrimonio del consorcio en el régimen de propiedad horizontal: La demanda puede interponerse sólo contra el consorcio y la sentencia se ejecuta primero contra aquel. Excutidos los bienes comunes embargables, se abre la ejecución contra los consorcistas, por su parte. La ejecución contra los consorcistas supone una modificación de la sentencia. Previo a esa modificación, se debe escuchar a los consorcistas cuyos bienes pretenden agredirse. El registro no debiera inscribir embargos ejecutivos contra consorcistas que no han intervenido en el trámite de ejecución de sentencia, por no cumplirse el principio del tracto sucesivo. El consorcista no se libera probando que está al día en el pago de las expensas. Cada consorcista responde por parte iguales sin perjuicio de las acciones recursorias.
2.- En el sub lite, no correspondía el dictado de la ejecución de sentencia que ordenaba regir la medida de embargo dispuesta sobre los bienes de los consorcistas, toda vez que los titulares de dichos bienes no habían sido en ningún momento citados al proceso, por lo que la ejecución de la sentencia en su contra no resultaba procedente. Así, es evidente que se han afectado los derechos y garantías constitucionales de la defensa en juicio, el debido proceso legal y la propiedad, ello configura el supuesto de arbitrariedad requerido por el ordenamiento procesal para la procedencia del recurso de inconstitucionalidad, razón por la cual, debe hacerse lugar al mismo en su totalidad.
Cita: Publicado en Pag.2 Suplemento de Jurisprudencia Civil 43/04 de http://www.ArgentinaJuridica.com (AJ 2-43/04 Civ).
[i][b].
Una modesta opinión. Saludos cordiales.
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Notapor Sailaw » Vie, 16 Nov 2007, 16:44

No, existe siempre en un consorcio un tipo al que uno le tiene en especial bronca, y elegir el departamento de ese tipo, da una satisfacción equiparable al septimo cielo!!!
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Notapor barney » Sab, 17 Nov 2007, 12:53

Sailaw escribiste:No, existe siempre en un consorcio un tipo al que uno le tiene en especial bronca, y elegir el departamento de ese tipo, da una satisfacción equiparable al septimo cielo!!!


Imaginate que bronca le sobra, ya que es el portero que fue despedido, y el consorcio quedo en rebeldia porque el administrador no pudo acreditar la personeria.
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Notapor Sailaw » Sab, 17 Nov 2007, 13:10

Existe negligencia por parte del administrador?
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Notapor Ulpiano-mdp » Sab, 17 Nov 2007, 17:29

El consultante quiere ejecutar una sentencia derivada de un credito laboral de un empleado del consorcio de un edificio-
Considero que el consorcio, conforme es casi unanimente reconocido por la jurisprudencia, en una persona juridica de caracter privado (y como tal distinta de sus miembros).-

En este caso particular, yo creo que solo puede dirigirse contro los bienes que conforman el patrimonio del consorcio demandado, que no son otros que los creditos actuales y futuros por expensas comunes (salvo que existan unidades funcionales o complementarias de titularidad del consorcio).-

En mi criterio, el actor no podria ejecutar los unidades funcionales, de titularidad exclusiva de los copropietarios, ni los bienes comunes del edificio (ascensor, por ejemplo) porque los mismos pertenecen en condominio a los dueños de los departamentos en el porcentaje que indica el reglamento de copropiedad.

Entiendo que los copropietarios no responden por las deudas del consorcio, ni este por las de aquellos, salvo que el reglamento establezca expresamente su responsabilidad subsidiaria por las deudas del consorcio, con lo cual cada acepta tacitamente esa responsabilidad contractual al adquirir su unidad.-

Ahora, hay creditos particulares (distintos al que menciona el consultante) como por ejemplo los derivados de indemnizacion por daños y perjuicios producidos por cosas viciosas o riesgosas del edificio (un ascensor, un pedazo de manposteria del frente, que se cae). Ahi hay responsabilidad objetiva del consorcio como guardian de esos objetos, subjetiva por culpa del administrador 1109, y objetiva como dueños de la cosa de los copropietarios (esos son los dueños de los bienes comunes ) por aplicacion del 1113 del CC.-
En este casos, es necesaria la citacion a juicio, de los copropietarios, para que pueda hacerse valer la sentencia que contra su patrimonio se pretende ejecutar, caso contrario estos puede oponer excepcion de deficiente defensa.-

Saludos.-
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