Boleto de Compraventa VS Cesion

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Notapor Paula123 » Vie, 16 Abr 2010, 14:56

Estimados Colegas...Existen dos personas que dicen ser propietarias de un terreno. Una de ellas posee un boleto de compraventa y la otra una cesion de derechos onerosa de un tercero que decia ser propietario del inmueble por usucapion veinteñal. Cual de los dos prevalece? Quien tiene mejor derecho sobre el inmueble?
Paula123
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Re: Boleto de Compraventa VS Cesion

Notapor JUSTINIANA » Dom, 18 Abr 2010, 16:03

Ante todo, quien tiene la posesión del terreno?.-El del boleto???, el que tiene el contrato de cesión?
Al del boleto..le vendió el dueño? (fecha de suscripción)
Al de la cesión...un tercero que estuvo en posesión? durante qué tiempo?(fecha?)
¿Quien está actualmente poseyendo el inmueble?
La operatoria inmobiliaria, las crisis patrimoniales, las variadas interpretaciones doctrinarias y las diferentes soluciones jurisdiccionales adoptadas, entre otras circunstancias, han dado lugar a un interesante y amplio abanico de conflictos, que se analizarán a continuación.
a) Poseedor con boleto frente a otro titular de boleto. En el caso prevalece, aun con boleto de fecha posterior, quien ha sido puesto en la posesión del inmueble, siempre que fuere de buena fe, es decir que desconociese la obligación precedente (arts. 594, 595 y 3269).
b) Titulares de boleto, ninguno con posesión. Si concurren varios titulares de boletos de compraventa referidos a un mismo inmueble y a ninguno se le ha hecho la tradición, debe prevalecer el boleto de fecha más antigua (arg. art. 596).
c) Titulares de boleto, ambos con posesión. Si ocurriere que ambos titulares de boletos han sido puestos en la posesión de la cosa, triunfa el que acredite detentar la posesión más antigua (art. 2791 y arg. arts. 594 y 3269).
d) Caso de la Ley de Prehorizontalidad. En razón de lo reglado por el artículo 12 de la ley 19.724, siempre prevalece el derecho del titular de un boleto inscripto en el registro frente al titular de otro boleto no inscripto, aunque este último tenga la posesión del inmueble.
e) Diferentes conflictos entre titular de contrato de compraventa otorgado en escritura pública y titular de boleto:
I) El titular de boleto tiene posesión posterior a la escritura. Triunfa el adquirente por contrato de compraventa en escritura porque el poseedor por boleto no podía ignorar su existencia, pues la debida diligencia en el negocio le imponía consultar al Registro de la Propiedad, lo que le hubiere hecho conocer la situación del inmueble (arts. 594 a 596, 929 y 3269). No debe olvidarse que, además, aun antes de la inscripción de la escritura puede ganarse prioridad, bloqueo y reserva registra! mediante el pertinente pedido de certificados (ley 17.801, arts. 5o, 23, 24, 25 y 27).
II) Titular de boleto con fecha cierta y posesión anterior a la escritura.
La mayor parte de la doctrina sostiene que, en virtud de lo reglado por los artículos 594, 595, 2791 y 3269 del Código, vence el titular del boleto si hubiere entrado en la posesión del inmueble.
Empero, en orden a lo dispuesto por los artículos 2789 y 2790, triunfará el adquirente con escritura si promueve una acción reivindicatoría, porque el artículo 2791 no protege al poseedor con boleto. La preceptiva opta a favor del "primero que ha sido puesto en posesión de la heredad que se reivindica", cuando "presentaren cada uno títulos de propiedad", y el boleto de compraventa no es título de propiedad.
El reivindicante vencerá trayendo al juicio los títulos de sus antecesores, remontándose, de esta manera, a uno que tenga fecha anterior a la posesión del accionado, puesto que si el que reivindica "presentare títulos de propiedad anterior a la posesión y el demandado no presentare título alguno, se presume que el autor del título era el poseedor y propietario de la heredad que se reivindica" (art. 2790), y que hubo una implícita cesión de la acción reivindicatoría.
Esta solución no es compartida por Gatti y J. H. Alterini, para quienes el vendedor no puede ceder implícitamente una acción con la cual no contaba, toda vez que ya se había desprendido voluntariamente de la posesión en favor del adquirente por boleto.
Por su parte, en las VIII Jornadas Nacionales de Derecho Civil, celebradas en La Plata en 1981, se concluyó dar prevalencia al poseedor con boleto, puesto que la publicidad posesoria, si es primera en el tiempo y de buena fe, debe primar a la registral. Asimismo, es considerado de mala fe el ulterior adquirente por escritura porque, aunque medie inscripción registral, debió conocer la posesión anterior del titular de boleto. Según J. H. Alterini, la situación de hecho derivada de la posesión es vehículo para exteriorizar el contacto con la cosa e inferir la existencia del derecho real respectivo, y al prolongarse en el tiempo esa exteriorización, tiene viso de permanencia.
En postura diferente, Kiper postula que dar prevalencia al reivindicante es lo acertado, aun cuando la fecha cierta del boleto fuera anterior, pues el comprador con escritura no contó con manera alguna de imponerse de la existencia de un boleto precedente, por lo que le resulta inoponible (arts. 1195 y 1199). Adoptar la postura contraria sumiría en un riego a las dinámicas jurídica y negocial, ante el temor de adquirir una cosa raíz respecto de la cual se hayan otorgado boletos que, resultándole oponibles, no sólo le hagan fracasar el negocio al adquirente, sino también perder lo que se hubiere pagado. Se advierte, además, que criterios contrarios implican la abolición del sistema de publicidad registral vigente.
III) El titular de escritura tiene posesión. En este supuesto han concurrido título y modo suficientes, por lo que se está frente al titular de un derecho real, quien debe ser preferido, por tal motivo, al titular del boleto.
IV) Ninguno tiene posesión. No estando ninguno de los adquirentes en la posesión de la cosa, prevalece la escritura, sea de fecha anterior o posterior al boleto, dada su mayor importancia, sobre todo teniendo en cuenta que, si existe buena fe, a partir del pedido de certificados y posterior inscripción dentro de los plazos, obtiene prioridad y oponibilidad (arg. art. 596).

Fuente: LEANDRO S. PICADO


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Re: Boleto de Compraventa VS Cesion

Notapor Paula123 » Lun, 19 Abr 2010, 10:58

Aclaro algunas cuestiones...la persona que tiene el boleto de compraventa se lo vendio el titular pero nunca se llego a escriturar y el boleto es del año 1951, al dia de la fecha el titular del boleto ha fallecido y los herederos no han iniciado la sucesion. Estos a traves de un vecino que se dedicaba a cultivar la tierra ejercian la posesion del terreno.
La persona que otorgo la cesion por posesion veinteñal nunca estuvo en posesion del inmueble e incluso actualmente en el inmueble no se encuentra habitado por ninguna de las partes.
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Re: Boleto de Compraventa VS Cesion

Notapor Mordisco » Lun, 19 Abr 2010, 18:37

La respuesta a su incognita se la publicaron anteriormente, fijese en



a) Poseedor con boleto frente a otro titular de boleto. En el caso prevalece, aun con boleto de fecha posterior, quien ha sido puesto en la posesión del inmueble, siempre que fuere de buena fe, es decir que desconociese la obligación precedente (arts. 594, 595 y 3269).
b) Titulares de boleto, ninguno con posesión. Si concurren varios titulares de boletos de compraventa referidos a un mismo inmueble y a ninguno se le ha hecho la tradición, debe prevalecer el boleto de fecha más antigua (arg. art. 596).
c) Titulares de boleto, ambos con posesión. Si ocurriere que ambos titulares de boletos han sido puestos en la posesión de la cosa, triunfa el que acredite detentar la posesión más antigua (art. 2791 y arg. arts. 594 y 3269).
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Re: Boleto de Compraventa VS Cesion

Notapor Mordisco » Lun, 19 Abr 2010, 18:40

Pero por otro lado, su caso es más complejo, porque hay por lo visto un picaro que vendió algo que no le pertenecia (mejoras) y un derecho que tampoco nunca ejerció (posesión)
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