CONTRATO DE ALQUILER POR 5 MESES ????

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CONTRATO DE ALQUILER POR 5 MESES ????

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CONTRATO DE ALQUILER POR 5 MESES ????

Notapor benfer » Mar, 06 Abr 2010, 21:04

Buenas noches colegas, me llego el caso de una clienta que quiere ver si es factible hacer un contrato de alquiler de vivienda por 5 meses, ya que el futuro inquilino la necesita solo para un plazo corto.

¿Piensan que se puede hacer un contrato de locacion de vivienda por un plazo asi, o habria que buscar otra figura juridica?
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Re: CONTRATO DE ALQUILER POR 5 MESES ????

Notapor martinhm77 » Mar, 06 Abr 2010, 22:11

Ley 23.091 Artículo 2. "Para los contratos que se celebren a partir de la vigencia de la presente ley, el plazo mínimo de las locaciones con destino a vivienda, con o sin muebles, será de dos años. Dicho plazo mínimo será de tres años para los restantes destinos. Los contratos que se celebren por términos menores serán considerados como formulados por los plazos mínimos precedentemente fijados".....
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Re: CONTRATO DE ALQUILER POR 5 MESES ????

Notapor diabla87 » Mar, 06 Abr 2010, 22:48

Hola.
si bine como dice martin la ley afirma que el contrato de locacion de vivienda tendra un minimo de 5 años, ello no quita que se pueda hacer un contrato por menor tiempo.
Sin embargo, concluidos los 5 meses, el inquilino puede demandar quedarse el minimo de dos años.
si el inquilino a los 5 meses se va, el contrtao es valido y se considera que existio. sino, el inquilino tiene derecho a quedarse dos años.
Me explico?
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Re: CONTRATO DE ALQUILER POR 5 MESES ????

Notapor martinhm77 » Mar, 06 Abr 2010, 23:02

diabla87 escribiste:Hola.
si bine como dice martin la ley afirma que el contrato de locacion de vivienda tendra un minimo de 5 años, ello no quita que se pueda hacer un contrato por menor tiempo.
Sin embargo, concluidos los 5 meses, el inquilino puede demandar quedarse el minimo de dos años.
si el inquilino a los 5 meses se va, el contrtao es valido y se considera que existio. sino, el inquilino tiene derecho a quedarse dos años.
Me explico?

Primero: la ley habla de un minimo de 2 años, no de 5...
Segundo: tu rebuscada explicacion no coincide con el claro texto de la ley. Si el contrato es por menos de 2 o 3 años, segun el caso, se considera hecho por el mínimo legal. Y si el inquilino se quiere ir antes tiene la opcion del art 8 d la 23.091 "Resolución anticipada. El locatario podrá, transcurridos los seis primeros meses de vigencia de la relación locativa, resolver la contratación, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador con una antelación mínima de sesenta días de la fecha en que reintegrará lo arrendado. El locatario, de hacer uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa, deberá abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar la vivienda y la de un sólo mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso"
O sea, el razonamiento es exactamente al reves: minimo legal de 2 años con posibilidad de rescicion anticipada por el locatario, no un contrato de menos tiempo con opcion a pedir que dure 2 años...
Saludos
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Re: CONTRATO DE ALQUILER POR 5 MESES ????

Notapor miguelo21 » Mar, 06 Abr 2010, 23:30

SI SE PUEDE HACER, HAY QUE VER LA ZONA Y EL MOTIVO, YA QUE EN LOS PUNTOS TURISTICOS SE FIRMAN CONTRATOS POR MESES, NO PUDIENDO SUPERAR... NO RECUERDO AHORA.-
SI LO FIJAS EN VIRTUD DE UNA DETERMINADA CAUSA, PUEDE QUE LOS SUSCRIBAS POR ALGUNOS MESES.-
eL aBoGaDo De PiTaN (b)
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Re: CONTRATO DE ALQUILER POR 5 MESES ????

Notapor dulcinea » Mié, 07 Abr 2010, 08:21

hola colegas yo trabaje dos años para una firma inmobiliaria en la costa atlantica y adhiero a lo que dijo martinhm77 que es lo correcto y de acuerdo con la ley y todos los contratos se hacian de ese modo y el locatario podia rescindir el contrato a los 6 meses pagando una clara indemnizacion al locador. Como la inmobiliaria en la que trabaje era de alquileres de verano soliamos hacer contratos temporarios por tres meses mas de eso no era solo los meses de temporada, o bine en invierno para alguna empresa que traia gente por dos meses para realizar alguna obra se le realizaba un contrato por temporada de descanso y nunca huvo problemas. Espero le sirva de algo. :)
dura lex, sed lex
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Re: CONTRATO DE ALQUILER POR 5 MESES ????

Notapor DAL » Mié, 07 Abr 2010, 08:43

En estos casos se hace el contrato por dos años pero se pone que el inquilino puede resolverlo (o rescindirlo, nunca se cual es cual) antes de teimpo, sin indemnización y con un preaviso de 10 días de anticipación. Es decir se flexibilizan totalmente todos los recaudos, para el caso de que el inquilino termine el contrato efectivamente a los 5 meses tal como el esta avisando.
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Re: CONTRATO DE ALQUILER POR 5 MESES ????

Notapor benfer » Mié, 07 Abr 2010, 11:36

Gracias a todos por las explicaciones, lo de Dal me parece que se ajusta mas a lo que creo van a terminar haciendo las partes, aunque no estoy seguro que se ajuste a lo que establece la ley, ya que alguna indemnizacion deberia estar pagando el locatario por resolver antes el contrato;

Yo voy por la locadora, que realmente no le molesta que dure 5 meses ya que se lo pagan todo por anticipado, pero claro, seguramente el locatario quiere asegurarse que puede resolver el contrato antes, sin perjuicio para él, y me parece que podriamos incluir alguna clausula como la que menciona Dal.-

Es un vivienda muy chica, y la suma que se paga en concepto de alquiler es baja...
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Re: CONTRATO DE ALQUILER POR 5 MESES ????

Notapor DAL » Mié, 07 Abr 2010, 14:44

"Deberia pagar" alguna suma. Pero no es obligación, tu cliente bien puede dispensarla de tal obligación, o bien dispensarla en ciertas circunstancias, aca tenes que sentarte a prever cosas que podrían pasar y armar un contrato a la medida de las necesidades del cliente: que pasa si el locatario cumple, si no cumple y se queda, si se queda solo unos meses más o se queda los dos años, tema precio, garantías, dispensa de indemnización en un tiempo sí o tal vez en otro no, y larga lista de etceteras-
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Re: CONTRATO DE ALQUILER POR 5 MESES ????

Notapor luichi » Mié, 07 Abr 2010, 17:23

Miguelo y dulcinea:

Sus dichos concuerdan en un todo con lo normado por la Ley 23.091, que en la parte pertinente dice
Art 2do.PLAZOS ..." Quedan excluidas del plazo mínimo legal para las contrataciones a que se refiere la presente ley:
a)....
b) Las locaciones de viviendas con muebles que se arrenden, con fines de turismo, en zonas aptas para ese destino"...
A pesar de ello no resulta de aplicación para el caso del colega benfer, salvo que el inmueble se encuentre por ej. en MDQ ...
Saludos.
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Re: CONTRATO DE ALQUILER POR 5 MESES ????

Notapor martinhm77 » Mié, 07 Abr 2010, 23:28

luichi escribiste:Miguelo y dulcinea:

Sus dichos concuerdan en un todo con lo normado por la Ley 23.091, que en la parte pertinente dice
Art 2do.PLAZOS ..." Quedan excluidas del plazo mínimo legal para las contrataciones a que se refiere la presente ley:
a)....
b) Las locaciones de viviendas con muebles que se arrenden, con fines de turismo, en zonas aptas para ese destino"...
A pesar de ello no resulta de aplicación para el caso del colega benfer, salvo que el inmueble se encuentre por ej. en MDQ ...
Saludos.

Ah bueno, menos mal que alguien se dió cuenta que la consulta no aclaraba nada, y que en ese caso de ninguna forma cabía inferir que se trataba de algunas de las excepciones de la ley.-
En que momento el consultante mencionó algo que hiciera suponer que estabamos hablando de un contrato por temporada?
Yo respondí en base a los elementos que había.-
Saludos cordiales
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Re: CONTRATO DE ALQUILER POR 5 MESES ????

Notapor benfer » Jue, 08 Abr 2010, 08:55

No, no es contrato de temporada chicos, en este caso el inquilino va a querer asegurarase que si se va a los 5 meses no le va a recaer ninguna indemnización, este es el caso. Pensaba hacer una clausula como la que menciona Dal...y despues se verá. Mi clienta, la locadora, no va a aplicarle ninguna multa porque esta de acuerdo con lo que se va a pactar. Es solo una clausula para "tranquilizar" al inquilino (entiendo que no tiene validez, y no me parece justo porque entorpece el desenvolvimiento de los negocios juridicos)
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Re: CONTRATO DE ALQUILER POR 5 MESES ????

Notapor inviguiatti » Jue, 08 Abr 2010, 09:15

benfer escribiste:Gracias a todos por las explicaciones, lo de Dal me parece que se ajusta mas a lo que creo van a terminar haciendo las partes, aunque no estoy seguro que se ajuste a lo que establece la ley, ya que alguna indemnizacion deberia estar pagando el locatario por resolver antes el contrato;

Yo voy por la locadora, que realmente no le molesta que dure 5 meses ya que se lo pagan todo por anticipado, pero claro, seguramente el locatario quiere asegurarse que puede resolver el contrato antes, sin perjuicio para él, y me parece que podriamos incluir alguna clausula como la que menciona Dal.-

Es un vivienda muy chica, y la suma que se paga en concepto de alquiler es baja...


Si se lo pagan todo por anticipado y en efectivo, puede hacer un comodato por plazo determinado, certificas las firmas y a los 5 meses si no se va lo desalojas como si fuera una locacion vencida
saludos y suerte
Estudiante de abogacia .-
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Re: CONTRATO DE ALQUILER POR 5 MESES ????

Notapor DAL » Jue, 08 Abr 2010, 13:39

benfer escribiste: Es solo una clausula para "tranquilizar" al inquilino (entiendo que no tiene validez, y no me parece justo porque entorpece el desenvolvimiento de los negocios juridicos)


Como no va a ser valida!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
Claro que lo es, el pago de la indemnización no es de orden publico!!! ( si lo es el limite) y por lo tanto dispensable por el interesado!!!
Lo del comodato es posible pero si el locatario se queda, hay que iniciar de inmediato el desalojo ya que los meses que se quede y los meses que dure el desalojo no generan derecho a un canon locativo, porque el prestamo es gratuito, y los impuestos los debe solo si se pacta ello expresamente, y hay que tomar garantías fundamentalmente por las costas del desalojo y el estado del inmueble.
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Re: CONTRATO DE ALQUILER POR 5 MESES ????

Notapor cfg » Jue, 08 Abr 2010, 14:04

DAL escribiste:
benfer escribiste: Es solo una clausula para "tranquilizar" al inquilino (entiendo que no tiene validez, y no me parece justo porque entorpece el desenvolvimiento de los negocios juridicos)


Como no va a ser valida!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
Claro que lo es, el pago de la indemnización no es de orden publico!!! ( si lo es el limite) y por lo tanto dispensable por el interesado!!!
Lo del comodato es posible pero si el locatario se queda, hay que iniciar de inmediato el desalojo ya que los meses que se quede y los meses que dure el desalojo no generan derecho a un canon locativo, porque el prestamo es gratuito, y los impuestos los debe solo si se pacta ello expresamente, y hay que tomar garantías fundamentalmente por las costas del desalojo y el estado del inmueble.


Calculo que se podría poner una cláusula penal para el caso en que no entregara el inmueble en fecha y con ésta se supliría el canon locativo.
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