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  • Rescisión de contrato de alquiler por parte del locador

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 #500510  por paz82
 Vie, 12 Feb 2010, 23:11
Estimados colegas:

Tengo un cliente que tiene un departamento a su nombre en condominio con su hermano, como éste ÚLTIMO necesita venderlo quiere rescindir el contrato de alquiler. Se que el locador tiene que pagar indemnización al locatario y están dispuestos a pagar.... Estuve viendo la ley de locaciones urbanas y los art 1494 cc y ss, 1604 y ss y 1507 cc y ss.
El problema mio es determinar cuánto es el dinero que tiene que abonarle.
El locatario le pide un año y medio de alquiler. Es eso posible? No encuentro la norma que establezca cuánto es lo que tiene que resarcir. Que otra solución ven? Pueden vender con el contrato de locación subsistente?
Me dan una mano? es urgente.

Gracias a todos!!

PAZ
 #500568  por martinhm77
 Sab, 13 Feb 2010, 09:51
paz82 escribió:Estimados colegas:

Tengo un cliente que tiene un departamento a su nombre en condominio con su hermano, como éste ÚLTIMO necesita venderlo quiere rescindir el contrato de alquiler. Se que el locador tiene que pagar indemnización al locatario y están dispuestos a pagar.... Estuve viendo la ley de locaciones urbanas y los art 1494 cc y ss, 1604 y ss y 1507 cc y ss.
El problema mio es determinar cuánto es el dinero que tiene que abonarle.
El locatario le pide un año y medio de alquiler. Es eso posible? No encuentro la norma que establezca cuánto es lo que tiene que resarcir. Que otra solución ven? Pueden vender con el contrato de locación subsistente?
Me dan una mano? es urgente.

Gracias a todos!!

PAZ
No hay norma que estipule eso, al menos yo no la conozco, porque la rescision anticipada del contrato esta establecida como facultad del LOCATARIO, no del locador...
Ahora bien, si el locatario acepta irse y estan ambos de acuerdo, estimo que el monto queda a criterio de las partes....
Saludos
 #500574  por Mordisco
 Sab, 13 Feb 2010, 10:30
Ley 23091 escribió:Artículo 8. El locatario podrá, transcurridos los seis primeros meses de vigencia de la relación locativa, resolver la contratación, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador con una antelación mínima de sesenta días de la fecha en que reintegrará lo arrendado. El locatario, de hacer uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa, deberá abonar al locador en concepto de indemnización, la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar la vivienda y la de un solo mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso.
Como con buen criterio lo expresara el amigo Martin, la facultad se le atribuye únicamente al locatario y no al locador, no obstante podría tener en cuenta éste artículo para negociar una cifra más equitativa.
 #812178  por Lilyan
 Mié, 29 Feb 2012, 16:00
Hola. Respondo recién ahora, porque me reincorporo al foro después de muchisimo tiempo de ausencia. Por si alguien tiene una duda similar , vean el art. 1498 CCiv., que dispone "Enajenada la finca arrendada, por cualquier acto jurídico que sea, la locación subsiste durante el tiempo convenido". No es necesario rescindir el cto. para poder vender el depto. Por ende no pagan indemnización alguna, si el locatario no esta de acuerdo, que rescinda él. :lol:
 #843856  por elisanz
 Vie, 11 May 2012, 12:25
hola!!! yo tambien tengo la misma duda, con respecto al monto que deberia pagar el locador en concepto de indemnizacion mas sabiendo que el contrato fue firmado hace 4 meses???
como solucionaste el tema??
 #843857  por gusgus
 Vie, 11 May 2012, 12:29
elisanz escribió:hola!!! yo tambien tengo la misma duda, con respecto al monto que deberia pagar el locador en concepto de indemnizacion mas sabiendo que el contrato fue firmado hace 4 meses???
como solucionaste el tema??
como manifestaron los colegas mas arriba, el locador no tiene la potestad de rescindir la locacion sin justa causa.... por ello me remito a lo dicho...
si vende el inmueble, el nuevo propietario debe respetar la locación en curso
 #843882  por DrCarlosDescalzo
 Vie, 11 May 2012, 13:09
Lo expresaron los copegas preopinantes estimado, no hay norma que determine un monto indemnizatorio, toda vez que la facultad rescisoria esta reconocida al Locatario.
El monto, en caso de arribar a un acuerdo entre Locador y locatario, debera determinarse en el acuerdo de voluntades entre un minimo de $0 hasta el infinito..., dependera de ellos.

No obstante (en tu calidad de asesor/apoderado/patrocinante de alguna de las partes) y a fin de aproximar un "criterio de calculo" podrias ofrecer la alternativa del Articulo 8° de la ley de Locaciones Urbanas, citada supra.

Atte.-
 #843891  por gusgus
 Vie, 11 May 2012, 13:39
DrCarlosDescalzo escribió: No obstante (en tu calidad de asesor/apoderado/patrocinante de alguna de las partes) y a fin de aproximar un "criterio de calculo" podrias ofrecer la alternativa del Articulo 8° de la ley de Locaciones Urbanas, citada supra.

Atte.-
Coincido con el estimado colega Carlos, pero tendría en cuenta que dicho artículo, como bien dice, es para quien tiene la potestad de rescindir bajo esas condiciones, con lo cual en este caso y teniendo en cuenta dicha norma, debiera resultar más oneroso para el locador en cuanto a la indemnización allí establecida, además de sumarle los plazos de preaviso que establece la norma.
 #843996  por Mordisco
 Vie, 11 May 2012, 17:28
Me gustaría agregar un comentario..
Código Civil escribió:
Art. 1.498. Enajenada la finca arrendada, por cualquier acto jurídico que sea, la locación subsiste durante el tiempo convenido.
EXCEPCIONES A LA REGLA DEL ART. 1498.— No obstante lo dispuesto en el art. 1498, la enajenación de la cosa locada tendrá como efecto la resolución del contrato de locación:

a) Cuando en el contrato de locación se hubiere estipulado expresamente ese efecto. Puesto que el art. 1498 no es de orden público, nada obsta a que las partes acuerden que la venta determinará la resolución del contrato. Pero esta estipulación sólo tendrá efecto con relación a los plazos contractuales; si, por el contrario, el locatario pudiera acogerse a los plazos que le conceden el art. 1507 o la ley de arrendamientos agrícolas, tal cláusula impediría al comprador dar por terminada la locación hasta el cumplimiento del término legal.

b) Cuando la cosa ha sido expropiada. Si el Estado puede privar a los particulares de su derecho de propiedad, tanto más podrá privarlos de su derecho a la locación, sin perjuicio de la obligación de indemnizar al locatario los daños que le produce.

c) La Ley Orgánica del Banco Hipotecario Nacional autoriza a dicha institución a desalojar a todo ocupante que no tenga un contrato de locación aceptado por ella (art. 41, inc. 2º, ley 8172); de tal modo que si el inmueble se ejecuta, el Banco podrá proceder al desalojo a fin de que los compradores lo adquieran libre de toda ocupación de terceros.
 #844127  por legalescom
 Vie, 11 May 2012, 20:55
A las excepciones, aludidas por Mordisco, referidas a los plazos locativos, cabe agregar, la dispuesta por la ley de Locaciones Urbanas N° 23.091, la que en su art. 2 dice:
"2. Plazos. Para los contratos que se celebren a partir de la vigencia de la presente ley, el plazo mínimo de las locaciones con destino a vivienda, con o sin muebles, será de dos (2) años. Dicho plazo mínimo será de tres (3) años para los restantes destinos. Los contratos que se celebren por términos menores serán considerados como formulados por los plazos mínimos precedentemente fijados.
Quedan excluidas del plazo mínimo legal para las contrataciones a que se refiere la presente ley..."