subdivision de un terreno

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subdivision de un terreno

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subdivision de un terreno

Notapor Dra. Valeria » Vie, 16 Oct 2009, 15:53

Hola a todos! La duda es cual es el procedimiento para realizar la subdivision de un terreno? q requisitos debo cumplir? q procedimiento? Es un terreno si edificar, con escritura recien firmada, los dueños quieren dividirlo a la mitad y construir 2 prop pero quieren tener las 2 escrituras...
Muchas gracias!
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Re: subdivision de un terreno

Notapor kantaclaro » Vie, 16 Oct 2009, 16:50

Consultá a un Agrimensor. Suerte
"Tu deber es luchar por el Derecho, pero cuando encuentres en conflicto el Derecho con la Justicia, lucha por la Justicia" (Couture)
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Re: subdivision de un terreno

Notapor martinhm77 » Vie, 16 Oct 2009, 17:03

Hola, un agrimensor tendrá que hacer un plano de mensura particular y subduvisión, el cual se inscribe en Catastro y en el regsitro de la propiedad.- A partir de allí, cada parcela podrá escriturarse por separado.-
Saludos
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Re: subdivision de un terreno

Notapor Dra. Valeria » Lun, 19 Oct 2009, 15:46

Muchas Gracias por responder!!!
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Re: subdivision de un terreno

Notapor bjsaravipaz » Mié, 21 Oct 2009, 10:23

Valeria:

La división de la tierra es función de varios factores.

Fundamentalmente:

La jurisdicción donde se encuentra la cosa
La voluntad del titular de dominio
El arreglo de esa voluntad a la legislación y otras normativas generales y locales

El resultado se ve concretado con la registración del Plano de Mensura que confecciona el Agrimensor en el dominio correspondiente en el Registro de la Propiedad Inmueble.

Por supuesto que para llegar a "buen puerto" debe transitarse un tedioso camino que nuestras "benditas administraciones" nos hacen padecer.

Cordiales saludos.


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Re: subdivision de un terreno

Notapor Dra. Valeria » Mié, 21 Oct 2009, 10:45

Hola Bernardo!, gracias x responder.... El terreno esta ubicado en el partido de La Matanza, Prov de Buenos Aires, y la voluntad del prop es subdividirlo y construir 2 prop independientes. El tema es q como hace menos de un mes q lo compró y escrituró , se le complica un poco con los gastos q le prodria volver a generar una nueva escritura (o 2). La preg es, el tiene el estado parcelario vigente de cuando escrituro x el lote completo, pero si construye solo en una de las mitades del terreno y luego de 1 año quiere subdivirdirlo y vender la otra mitad, que pasos debe seguir? Es correcto si luego de haber construido una casa en la mitad del terrero llama al agrimensor y este realiza el procedimiento para dividirlo ? Xq mas alla q lo quiera hacer ahora, economicamente no puede...

Mil gracias!!!
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Re: subdivision de un terreno

Notapor bjsaravipaz » Mié, 21 Oct 2009, 11:16

Valeria:

Ok. Si está en la Provincia de Buenos Aires, debe ajustarse al Decreto Ley 8.912 (como norma general), otras que pudieran corresponder y las Ordenanzas Municipales que legislaron en relación (fundamentalmente la zonificación según usos, o como se la denomine).

Hay que saber si lo que pretende es dividir el terreno o afectar el bien a la Ley 13.512 (propiedad horizontal). Conviene aclarar que en este último caso lo que se dividen son las accesiones y no "la tierra" (quedará como común).

Una vez definida la voluntad, habrá que ver si realmente lo pretendido es factible de realizar (estudio de la legislación y normativa aplicable).

Si lo que quiere es construir edificios y luego someterlos al régimen de Propiedad Horizontal, hay que tener cuidado. Deben cumplirse pasos formales y ordenadamente. Sobre el tema, en esta página, hay escritos varios comentarios.

La falta de observancia de esos formales pasos pueden llevar a la imposibilidad de concretar lo pretendido y mucho peor, a la indisposición de las unidades que se generen. Son muchos los casos que se nos presentan con este tipo de dificultades ocasionadas por un abuso del "carácter absoluto" del dominio.

Saludos cordiales.


Agrim. Bernardo J. Saraví Paz


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Re: subdivision de un terreno

Notapor Dra. Valeria » Mié, 21 Oct 2009, 11:57

En realidad, la voluntad es dividir el terreno en 2 y hacer un duplex donde va a vivir el prop y en la otra mitad en ppio no va a construir nada, quizas si necesite el dinero es probable q lo venda sin construccion, pero si le fuera posible construiria otro duplx para vender, por eso el querer subdividirlo xq en uno va a vivir èl y quiere tener los papeles al dia... Por la zona residencial no creo q este permitido construir edificios , igualmente la vol del prop no es esa dado q el va a vivir en la otra mitad...

Mil Gracias!!!
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Re: subdivision de un terreno

Notapor dfcamar » Lun, 24 Sep 2012, 22:45

Buenas, soy nuevo en el foro! y estoy intentando varios puntos.
1- Compre un terreno grande con mi hermano en una zona suburbana, para subdividirlo tengo que hacerlo como propiedad horizontal?
2- Quiero acceder a un credito hipotecario, luego de acceder podria subdividirlo como PH, mientras pague el credito? o debo subdividirlo antes?

Gracias por la ayuda que me puedan brindar.

Saludos
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Re: subdivision de un terreno

Notapor bjsaravipaz » Mar, 25 Sep 2012, 10:07

Si es en la Provincia de Buenos Aires, valen los siguientes comentarios.

Punto 1.

El tamaño no es una cuestión subjetiva, sino por el contrario, objetiva. Está determinado por la legislación vigente. De su análisis se permite discernir si el inmueble es lo suficientemente grande (condición necesaria, pero no suficiente) para originar otros inmuebles de dimensiones menores.
Una opción, cuando se permite, es afectar el inmueble al régimen de la Ley 13.512. En relación, hay que aclarar que lo que se divide en este régimen no es el terreno, sino sus edificios.

Punto 2.

El hecho de hacer antes, o después, la afectación al régimen de Propiedad Horizontal es indistinto. No obstante, salvo que los valores en juego sean muy elevados (zona norte GBA, etc.) parecería poco probable que el potencial acreedor hipotecario acepte como garantía un bien, baldío, con escaso valor. Salvo que el crédito se ajuste a las antiguas formas de otorgarse "por certificado de avance". Que quien entrega el dinero lo haga en función del avance de la obra prometida (como los antiguos créditos del ex Banco Hipotecario Nacional).
Debes tener en cuenta que la afectación al régimen, implica:
1. La existencia de la obra. Al menos en el plano de obra municipal (Permiso de construcción).
2. La identidad entre lo autorizado en el Plano de obra municipal y lo existente en el terreno (si hubieran edificios)
3. La existencia del Plano de Mensura de Subdivisión para afectar el bien a la Ley 13.512 (edificio construido y/o en construcción y/o a construir).
4. La existencia de la escritura de Reglamento de Copropiedad y Administración.

Saludos cordiales.

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Re: subdivision de un terreno

Notapor dfcamar » Jue, 25 Oct 2012, 20:20

Muchas Gracias Bernardo es muy clara la explicacion

Saludos!!
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Re: subdivision de un terreno

Notapor entanta » Vie, 30 Nov 2012, 18:02

Hola tengo una duda: hace alrededor de un año compre una parcela, 15 dias despues de escriturar me avisan de un estudio de agrimensura que estaba lista la subdivision (que yo nunca habia encargado, ni estaba enterada).
Resumiendo, pague la subdivision (que igualmente me servia) y ahora estoy vendiendo dos de los cuatro terrenos resultantes. El escribano encargado de la venta me dijo que estan las facturas por las cedulas catastrales de cada terreno en la escribania para retenerse en el momento de la venta. Mi pregunta es la cedula catastral de cada terreno esta o no incluida en el trabajo de subdivision? Gracias espero su respuesta y espero no haber sido confusa
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Re: subdivision de un terreno

Notapor bjsaravipaz » Dom, 02 Dic 2012, 11:57

"Entanta":

¿Los inmuebles están en la Provincia de Buenos Aires? Por la terminología empleada, parecería que sí. Entiendo que no es un inmueble afectado a la Ley 13.512: No se hace alusión al régimen emergente de la norma.

Si es así, como resultado de un Plano de Mensura y División está:

1. El plano aprobado por la Dirección de Geodesia

2. Con posterioridad, el legajo parcelario, registrado por el Organismo Catastral (hoy ARBA). Esta registración podría "descomponerse" en los siguientes ítems:

2.1. Confección de nuevas declaraciones juradas (formularios de avalúo) de donde surge la "valuación fiscal básica" (diferente, de acuerdo con la Ley Impositiva, al Valor Fiscal actual).

2.2. Confección de las Cédulas Catastrales. O sea, que la registración catastral del plano de mensura implica la constitución del estado parcelario en los términos de la Ley 10.707. A partir de la fecha de registración comienzan a regir los plazos de vigencia establecidos en la Ley y normas complementarias.

2.3. Confección del formulario de comunicación al Registro de la Propiedad. A través de este memorando el Registro de la Propiedad toma razón de la existencia del plano de mensura, y asienta en los dominios afectados lo pertinente para su publicidad. A partir de ese instante se provoca la génesis de los nuevos inmuebles.

Saludos cordiales.

Bernardo J. Saraví Paz
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Re: subdivision de un terreno

Notapor maurocampagnoni » Lun, 04 Feb 2013, 15:12

Hola A todos: es muy clara la explicación de Bernardo, muchas gracias por el aporte.
Aprovecho la ocasión para consultar.

Situación: Estamos por adquirir un terreno junto a otra persona en una zona sub-urbana de la provincia de buenos aires, el lote es de aprox. 2.000 mts., (lo compramos juntos por una cuestión de economía), pero queremos dividirlo en 2 lotes de 1.000 metros c/uno y escriturarlos.

La pregunta son las siguiente:
1- ¿En el acto de la escrituración se puede pedir la "subdivisión" o indefectiblemente hay que escriturar el primer traspaso y luego realizar la "subdivisión"?. De ser posible el primer caso, creo que nos ahorraríamos mucho dinero.

2- ¿lleva mucho tiempo un trámite de "subdivisión"? y ¿en cuanto se obtiene la escritura de cada lote "individual"?.


Por lo que lei en el foro, el Sr. Bernardo informó, que depende si se puede realizar o no el trámite, depende del Municipio donde radique, aclaro que en la zona donde pretendemos realizar esta operación hay varios lotes de medidas mas pequeños (550mts), por lo que estimo que esta división sería factible.
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Re: subdivision de un terreno

Notapor bjsaravipaz » Lun, 04 Feb 2013, 15:28

Mauro:

El hecho de que existan en las inmediaciones inmuebles de dimensiones pequeñas, solamente dice que al momento de realizar el loteo, los terrenos con esas forma y tamaño eran permitidos.

Hoy, no se sabe.

La legislación aplicable es el Decreto Ley 8.912 y las ordenanzas de zonificación y uso del suelo del partido (en tanto y en cuanto estén convalidadas por el Poder Ejecutivo provincial).

Saludos cordiales.


Bernardo
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