Vender derechos posesorios ( herencia-usucapion)

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Vender derechos posesorios ( herencia-usucapion)

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Vender derechos posesorios ( herencia-usucapion)

Notapor Paodiem27 » Vie, 24 Jul 2009, 21:07

Estimados colegas: Tengo una duda sustancial.
Un cliente quiere vender una casa, solo tiene la posesion del mismo desde hace mas de 20 años, puede vender la posesion. No habra despues inconvenientes con un juicio de escrituracion?
Alguien tiene un boleto de estas caracteristicas, puede ser privado y con una clausula que diga que le transfiere estos derechos posesorios para que inicie luego la usucapion?
Comentario ( La cliente recibio esa casa en forma verbal hace mas de 20 años dado por su padre) Pueden oponerse los demas hermanos y considerar que esa casa esta dentro de los terrenos del acervo hereditario?
Tendra que iniciar ella la usucapion? Les comento que en cordoba tenemos el registro de poseedores y ella esta haciendo los tramites por esa ley de saneamiento de titulos ley 9150...
Espero opiniones. GRacias
Paodiem27
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Re: Vender derechos posesorios ( herencia-usucapion)

Notapor sole10 » Vie, 24 Jul 2009, 21:18

Paodiem27 escribiste:Estimados colegas: Tengo una duda sustancial.
Un cliente quiere vender una casa, solo tiene la posesion del mismo desde hace mas de 20 años, puede vender la posesion. No habra despues inconvenientes con un juicio de escrituracion?
Alguien tiene un boleto de estas caracteristicas, puede ser privado y con una clausula que diga que le transfiere estos derechos posesorios para que inicie luego la usucapion?
Comentario ( La cliente recibio esa casa en forma verbal hace mas de 20 años dado por su padre) Pueden oponerse los demas hermanos y considerar que esa casa esta dentro de los terrenos del acervo hereditario?
Tendra que iniciar ella la usucapion? Les comento que en cordoba tenemos el registro de poseedores y ella esta haciendo los tramites por esa ley de saneamiento de titulos ley 9150...
Espero opiniones. GRacias


Estimado Paodiem27,tu cliente no puede vender derechos posesorios para que el comprador luego escriture.Tené en cuenta que la posesión se pierde automáticamente cuando el poseedor deja de poseer y el plazo comienza a correr nuevamente para el nuevo poseedor o el antiguo,si regresa.
Lo recomendable en tu caso,es que tu clienta se haga del título y despues lo venda,si ya pasaron 20 años desde el fallecimiento del padre,la acción de petición de herencia prescribió;pero,no obstante,no puede transferir en las circunstancias que narraste.Suerte
El hombre es dueño de sus pensamientos y esclavo de sus palabras
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sole10
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Re: Vender derechos posesorios ( herencia-usucapion)

Notapor martinhm77 » Sab, 25 Jul 2009, 10:40

Hola como estan uds. No coincido con la opinión de sole, aunque la respeto, porque hay muchos colegas que darían su mismo punto de vista.-
Yo creo que si tu clienta tiene la posesión del terreno, animus domini, y fundamentalmente los medio de prueba tendientes aacreditar todas las circunstancias que le permitan usucapir puede vender la casa mediante una cesión de derechos posesorios onerosa.-
Luego será el adquirente quien inicie directamente el juicio de usucapion mediante el instituto de "accesión de posesiones", que justamente esta previsto para estos casos...
La forma: bueno, algunos opinan que se puede hacer por instrumento privado, porque no se ceden derechos litigiosos... yo personalmenete prefiero la escritura, instrumento público, así nadie se arrepiente ni tenemos luego sorpresas desagradables...
El costo del juicio: pues bien, obviamente se lo puede descontar el comprador del precio de venta....
Y el vendedor responde por cualquier circunstancia que se le presente al cesionario durante el juicio...
Esta solución que planteo la he visto y funciona, muchas veces se procede a vender la posesión y luego el comprador es quien promueve el proceso de prescripción, para evitar una inscripción registral sobreabundante: digo, si quiere vender para que inscribir a nombre del cliente e inmediatamente transferir al tercero.-
Es mi punto de vista sobre el asunto, lo planteo como una solución practica. Ya lo he hecho en otras oportunidades y hay colegas que no están de acuerdo, pero bueno, cada uno con su librito.-
Con respecto al consentimiento de los hermanos: ya pasaron 20 años de posesión, o sea que tu clienta ya prescribió a su favor ... no obstante puede haber mas bienes en el patrimonio del padre para que de última el día de mañana se compensen las hijuelas.... Te cuento un caso que tengo: la abuela le cedió sus derechos posesorios en forma gratuita al nieto.... (la madre del cesionario falleció), pero la cedente tiene otra hija. Bien, como hay otra casa a nombre de esta abuela, si el día de mañana la otra heredera quiere reclamar algo tiene para compensarse esa otra casa, mediante colación y calquier otro de los remedios de protección de la legítima...
Saludos
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martinhm77
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Re: Vender derechos posesorios ( herencia-usucapion)

Notapor docthos » Sab, 25 Jul 2009, 11:33

estoy de acuerdo con martín y nada mas sumo que para que se puedan acceder ambas deben ser de buena fe, saludos
martinhm77 escribiste:Hola como estan uds. No coincido con la opinión de sole, aunque la respeto, porque hay muchos colegas que darían su mismo punto de vista.-
Yo creo que si tu clienta tiene la posesión del terreno, animus domini, y fundamentalmente los medio de prueba tendientes aacreditar todas las circunstancias que le permitan usucapir puede vender la casa mediante una cesión de derechos posesorios onerosa.-
Luego será el adquirente quien inicie directamente el juicio de usucapion mediante el instituto de "accesión de posesiones", que justamente esta previsto para estos casos...
La forma: bueno, algunos opinan que se puede hacer por instrumento privado, porque no se ceden derechos litigiosos... yo personalmenete prefiero la escritura, instrumento público, así nadie se arrepiente ni tenemos luego sorpresas desagradables...
El costo del juicio: pues bien, obviamente se lo puede descontar el comprador del precio de venta....
Y el vendedor responde por cualquier circunstancia que se le presente al cesionario durante el juicio...
Esta solución que planteo la he visto y funciona, muchas veces se procede a vender la posesión y luego el comprador es quien promueve el proceso de prescripción, para evitar una inscripción registral sobreabundante: digo, si quiere vender para que inscribir a nombre del cliente e inmediatamente transferir al tercero.-
Es mi punto de vista sobre el asunto, lo planteo como una solución practica. Ya lo he hecho en otras oportunidades y hay colegas que no están de acuerdo, pero bueno, cada uno con su librito.-
Con respecto al consentimiento de los hermanos: ya pasaron 20 años de posesión, o sea que tu clienta ya prescribió a su favor ... no obstante puede haber mas bienes en el patrimonio del padre para que de última el día de mañana se compensen las hijuelas.... Te cuento un caso que tengo: la abuela le cedió sus derechos posesorios en forma gratuita al nieto.... (la madre del cesionario falleció), pero la cedente tiene otra hija. Bien, como hay otra casa a nombre de esta abuela, si el día de mañana la otra heredera quiere reclamar algo tiene para compensarse esa otra casa, mediante colación y calquier otro de los remedios de protección de la legítima...
Saludos
docthos
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Re: Vender derechos posesorios ( herencia-usucapion)

Notapor martinhm77 » Sab, 25 Jul 2009, 17:19

Hola, esta vez voy a disentir con el distinguido colega y amigo docthos.-
Dice Beatriz Arean en "Codigo Civil y normas complementarias" de Bueres- Highton, Tomo 6B pag 725: "En materia de usucapión larga, también puede aplicarse la accesión de posesiones, pero ya no rige la exigencia de que se unan posesiones de buena fe"...
Entiendo que es así por lo que dispone el Art. 4.015 del C. Civ. que dice... "Prescríbese también la propiedad de cosas inmuebles y demás derechos reales por la posesión continua de veinte años, con ánimo de tener la cosa para sí, sin necesidad de título y buena fe por parte del poseedor..."
O sea, justo titulo y buena fe solo para la prescripción corta.=
saludos
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Re: Vender derechos posesorios ( herencia-usucapion)

Notapor docthos » Sab, 25 Jul 2009, 17:58

coooooooooorrecto jajaj perdon no habia leido que era la veinteañal!!! :oops: :oops: hay veces que la mano va mas rapido que el cerbro y considerando que es sabado mis neuronas estan de asueto jajaja, saludos!
docthos
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Re: Vender derechos posesorios ( herencia-usucapion)

Notapor martinhm77 » Sab, 25 Jul 2009, 18:06

:lol: :lol: :lol: :lol:
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Re: Vender derechos posesorios ( herencia-usucapion)

Notapor Mordisco » Lun, 27 Jul 2009, 16:46

Tambien deberia tener en cuenta el CC

Art. 3.410. Cuando la sucesión tiene lugar entre ascendientes, descendientes y cónyuge, el heredero entra en posesión de la herencia desde el día de la muerte del autor de la sucesión, sin ninguna formalidad o intervención de los jueces, aunque ignorase la apertura de la sucesión y su llamamiento a la herencia.
Art. 3.416. Cuando muchas personas son llamadas simultáneamente a la sucesión, cada una tiene los derechos del autor de una manera indivisible, en cuanto a la propiedad y en cuanto a la posesión.
Art. 3.449. Si hay varios herederos de una sucesión, la posesión de la herencia por alguno de ellos, aprovecha a los otros.


La situación de la posesión hereditaria se asimila a la del condomino, y la posesión ejercida por uno aprovecha en beneficio de los demás, a MENOS QUE ESA POSESION SEA DE CARACTER EXCLUSIVA Y EXCLUYENTE, y partir de ese momento se empezaria a computar el plazo de usucapion

Mordisco escribiste:SUPUESTO DE CONDOMINIO.- Una situación particularmente delicada se presenta en materia de condominio. El caso es el siguiente: un condómino pretende haber poseído por sí y con exclusión de los demás, la totalidad del inmueble. La dificultad reside en que frecuentemente el condominio es administrado por uno de los condóminos, quien se comporta exteriormente como dueño exclusivo de la cosa, aun cuando reconozca en los restantes el derecho que les corresponde. El problema se presenta generalmente en relación a pequeñas propiedades, en las que no es infrecuente que los condóminos toleren su uso por uno solo de ellos. Se ha declarado, con razón, que los actos de posesión exclusiva que ejerce el copropietario sobre el inmueble común han de ser inequívocos de modo que deba descartarse la hipótesis de un mero reparto de uso (ver nota 5). Sin embargo, no debe exagerarse el rigor de estos requisitos y siempre que la exclusividad de la posesión sea clara, debe admitirse la usucapión en perjuicio de los condóminos. Así, se ha declarado que si durante muchos años el condómino percibió los arrendamientos y se negó repetidamente a reintegrar a los condóminos los derechos que éstos pretendían, ejercitando actos posesorios a título personal y exclusivo, prescribe el inmueble (ver nota 6). Desde luego, basta una interversión de hecho siendo innecesaria la interversión de jure, es decir el cambio de título y la inscripción a nombre propio del usucapiente (ver nota 7).

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Apéndice de Notas:


(nota 5) C. Apel. Rosario, 12/5/1959, Juris, t. 15, p. 61.
(nota 6) C. Apel. 2ª La plata, 19/7/1940, J. A., t. 73, p. 398.
(nota 7) C. Apel. 2ª La Plata, fallo cit. en nota anterior. De acuerdo: LAQUIS, Derechos reales, t. 3, p. 61.

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Re: Vender derechos posesorios ( herencia-usucapion)

Notapor nestorcitro4x4 » Mar, 24 Ago 2010, 14:11

HOLA,nesecito me ayuden con este tema : compre los derechos posesorios de un puesto/local de un mercado-condomio , de uno de tres hermanos herederos de un boleto de compra venta de su padre . durante 15 años fui inquilino con contrato con el padre primero y luego de fallecido continuo como unico locador uno de los tres hijos. vencido el contrato, gano el desalojo y con mi intencion siempre de compra, me indujo a comprar solo la parte de el ,con la excusa de que no tenia mas contacto con sus dos hermanas...
luego de 6 meses aprox, aparecieron las hermanas del locador y pretenden venderme sus 2/3 partes en un precio alto...
como seria mi situacion actual ??
nestorcitro4x4
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Re: Vender derechos posesorios ( herencia-usucapion)

Notapor alberto8ab » Vie, 11 May 2012, 01:49

Estimados: He recibido por parte de mi cuñado una consulta.
Quiere adquirir los derechos posesorios de un campo en las sierras. Quien lo vende nacio en el lugar, explota el campo y a su vez es hijo del titular registral del mismo (ya fallecido) no se exactamente los tiempos pero presupongo que debe ser de mas de 20 años.
Preguntas:
- Debiera solicitar de quien cede la posesion pruebas de las mismas para utilizarlas en un futuro juicio de usucapion?
- Lei en un post anterior que es aconsejable hacer la compraventa por medio de una escritura publica, es asi, o con un documento privado es igual?
- Se puede iniciar inmediatamente el juicio de usucapion por parte del adquirente o debe transcurrir algun tiempo determinado?
- En Cordoba, en este momento, existe alguna otra posibilidad de regularizar el titulo de un inmueble que no sea por medio del juicio de usucapion (no recuerdo ahora el nombre del registro que hay a tal fin aunque no se si corresponderia para este caso)
Muchas gracias
alberto8ab
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Re: Vender derechos posesorios ( herencia-usucapion)

Notapor alberto8ab » Vie, 11 May 2012, 01:52

Me olvidaba:
- Quiere adquirir solo una parte de este campo, representa alguna dificultad, digo si el titular del resto podria de algun modo complicar la usucapion o el tramite no podria realizarce por ser una parte de una unidad registral mayor, etc?
alberto8ab
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