Se me complico una reivindicacion!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!

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Notapor mosego » Mar, 12 Ago 2008, 12:28

Estimadísimos colegas,

Se me presentó un problemón, y no me doy cuenta como salir. Tengo un cliente al que le estan utilizando parte de su propiedad (un local con vivienda en primer piso) al que no ha podido desalojar desde hace 10 años. El tema lo comenzó con un letrado que inició el juicio equivocado (homologación de convenio de desocupación y lanzamiento), y después de 9 nueve años, inició conmigo un juicio de reivindicación, del cual luego de varios intentos, notificamos la demanda bajo responsabilidad antes de la feria. El problema es que el demandado falleció, y la esposa (co demandada), quiere irse del lugar que ocupa (el local y la vivienda en el 1º piso) pero pretende alquilar esa parte, de la cual no tiene más que un boleto (anterior a la escritura que tiene mi cliente por toda la finca). Mi duda es si en ese caso y ante el peligro de nuevos intrusos, puedo pedir alguna cautelar. La cónyuge aún no contestó demanda, y no denunció el fallecimiento del codemandado, esposo.

Que opinan al respecto???
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Notapor mosego » Jue, 04 Sep 2008, 16:59

Colegas, alguno tendra una pista para ayudarme con este caso?
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Notapor fgildemuro » Jue, 04 Sep 2008, 18:28

Desde ya muchas gracias por el mensaje privado... no creo saber tanto, pero lo agradezco y espero que mi respuesta te pueda ayudar...
De verdad es un caso bastante complicado... así en el aire, a mi se ocurre poder pedir una medida cautelar de no innovar, con mandamiento de constatación previo... de esa manera, por lo menos, se congelaría la situación, en el sentido que no podría entrar nadie más... y ante cualquier modificación del status de hecho (lease ocupacion por un tercero) intentar la restitución del bien a tu cliente o a un tercero que se designe depositario... es en verdad complicado y habría que pensarlo más tranquilo... eso es lo primero que se me viene a la mente... pero, ojo, habría que ver como juega ese boleto anterior.
Te repito, el tema es en verdad complejo y habría que verlo tranquilo y con todo los papeles en la mesa.
Espero haber arrojado un poco de luz a tanta tiniebla. Saludos y gracias por los halagos.
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Notapor mosego » Jue, 04 Sep 2008, 19:32

fgildemuro: Muchas Gracias por la respuesta, realmente me da una idea de como avanzar.
Recién venció el plazo para contestar demanda, y como el expediente no está en letra, debe haber contestado la viuda, y quiero ver si se presentó y que argumentos trae al expediente.
En verdad es un tema complicado. Más aún cuando se perdió tanto tiempo, y el cliente de algún modo pretende que en 6 meses subsane lo que no se hizo en casi 10 años.
Nuevamente gracias, y te mantengo al tanto de lo que vea.
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Notapor cristina1 » Jue, 04 Sep 2008, 20:42

quien tuvo primero la posesión?
ese triunfara en cualquier tipo de juicio.
entiendo que tu cliente tiene el título pero nunca tuvo la posesión real del bien, por lo tanto le falta un requisito para adquirir el dominio.
si es así veo mal el juicio de reivindicación, a menos que tu cliente pruebe una posesión anterior
mosego escribiste:fgildemuro: Muchas Gracias por la respuesta, realmente me da una idea de como avanzar.
Recién venció el plazo para contestar demanda, y como el expediente no está en letra, debe haber contestado la viuda, y quiero ver si se presentó y que argumentos trae al expediente.
En verdad es un tema complicado. Más aún cuando se perdió tanto tiempo, y el cliente de algún modo pretende que en 6 meses subsane lo que no se hizo en casi 10 años.
Nuevamente gracias, y te mantengo al tanto de lo que vea.
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Notapor mosego » Vie, 05 Sep 2008, 18:54

Cristina:

Mi cliente COMPRA una propiedad, con crédito hipotecario bancario, y cuando toma posesion del inmueble, encuentra que en un loca/garage de la propiedad, se encontraba viviendo el padre de quien vendió el predio, pero que no abandonó el mismo. Mi cliente tiene la posesión del resto del inmueble, pero es como si no pudiera acceder a una de sus habitaciones. Se entiende? La posesión la tiene.
Además en el juicio de Reivindicación se discute quien tiene mejor título. Hay muchísima jurisprudencia en el tema. El problema que planteo es que fallece uno de los demandados, y quería opiniones con respecto alguna cautelar.
Gracias por tu opinion.
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Notapor cristina1 » Vie, 05 Sep 2008, 19:03

espera a ver que contesto la viuda, pero insisto tu cliente no tuvo nunca la posesión de ese local o garage, si esto lo hace valer la demandada probando la posesión por más de 20 años lo veo muy dificil.
mosego escribiste:Cristina:

Mi cliente COMPRA una propiedad, con crédito hipotecario bancario, y cuando toma posesion del inmueble, encuentra que en un loca/garage de la propiedad, se encontraba viviendo el padre de quien vendió el predio, pero que no abandonó el mismo. Mi cliente tiene la posesión del resto del inmueble, pero es como si no pudiera acceder a una de sus habitaciones. Se entiende? La posesión la tiene.
Además en el juicio de Reivindicación se discute quien tiene mejor título. Hay muchísima jurisprudencia en el tema. El problema que planteo es que fallece uno de los demandados, y quería opiniones con respecto alguna cautelar.
Gracias por tu opinion.
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Re: Se me complico una reivindicacion!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!

Notapor marcelomoran » Jue, 30 Oct 2008, 12:35

Reivindicacion procede aun en el caso de que nunca se le hiciera tradicion. la tesis en contrario es minoritaria. Hay mucha jurisprudencia al respecto. Incluso se esta admitiendo la reivindicacion mediando boleto de compraventa firmado por los titulares (autentico o reonocido por estos).
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Re: Se me complico una reivindicacion!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!

Notapor marcelomoran » Lun, 23 Feb 2009, 14:00

Se me ocurre preguntarte ahora quien firmo el boleto anterior ? Como va todo ? Saludos.
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Re: Se me complico una reivindicacion!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!

Notapor marisa99 » Mar, 24 Feb 2009, 10:55

Yo creo que quien tiene el derecho de propiedad por sobre cualquier boleto de compraventa, es quien tiene la escritura.
También creería que hay responsabilidad del banco que le vendió la propiedad, si es que se la vendió "libre de ocupantes", como suele hacerse.
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Re: Se me complico una reivindicacion!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!

Notapor marcelomoran » Lun, 02 Mar 2009, 09:29

Quien firmo el boleto ? Tiene fecha cierta ? Cuidado porque si el que firmo el boleto fue el anterior propietario y el inmueble estaba en ese momento libre de gravamen, es oponible si el mismo tiene fecha cierta. Ello porque antes se le hizo tradicion de la cosa, y por ende el boleto le pude ganar a una escritura publica. Solo en ese caso. Sin fecha cierta, el boleto no es oponible a tu parte. Es muy importante que me digas quien lo firmo. Asi te puedo contar sobre casos similares al tuyo y como lo resolvimos. Saludos !
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Re: Se me complico una reivindicacion!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!

Notapor rubia » Mié, 04 Mar 2009, 00:02

Hola !!!.

A ver si me ayudan con este caso.

Tomé un caso en el cual el abogado renunció al patrocinio y ya estaba toda la prueba producida. Solo había que pedir sentencia.
Eso hice y ... ups.... salió en contra.

El tema es así:

Con boleto de CV el actor (por el que voy yo) demanda a su vecino por desalojo, ya que le usurpó un lote de terreno que el actor adquirió por boleto de CV.

El demandado opone falta de legitimación pasiva y activa y el juzgado dispone su tratamiento en la sentencia, en la cual le da lugar, atento que el actor nunca probó haber tenido la posesión con los testigos.

A mas de esto: el actor demanda por desalojo de la parcela 8 y la demandada contesta acompañando boleto e impuestos por la parcela 7 !!!!.

Apelo o intento otra medida?. Cual es la viable, teniendo en cuenta que este juicio es del año 1999 y la sentencia salió en el 2008, pero aún no notificaron a nadie.... y yo me estoy haciendo la tonta hasta resolver ver que hago.

Puedo pedir la conexidad y se agregue en la nueva demanda la prueba producida en este juicio anterior.

Antes de esto la actora hizo una denuncia penal, que no le dieron bolilla. Esto fue en 1997.
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Re: Se me complico una reivindicacion!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!

Notapor marcelomoran » Mié, 04 Mar 2009, 09:29

De seguro el Juez contesto que el demandado no debe de producir su titulo a la posesion sino que simplemente posee porque posee. Demando por desalojo el anterior letrado cuando debia de haber efectuado una diligencia preliminar, para que el ocupante diga a que titulo estaba en el inmueble y si tiene alguna documentacion la exhiba. Asi se evitaba la falta de legitimacion. Si tu cliente tiene el boleto de compraventa firmado por el titular registral, por mas que no le hayan hecho tradicion puede intentar ahora una accion reivindicatoria (ya que el boleto implica una cesion de todos los derechos y acciones del titular registral). Donde tramita ? Lastima que estaban revencidos los interdictos procesales. Si me adelantas algo mas de lo que se dijo en la sentencia y la contestacion de la demandada te puedo dar una mano. Tenes que buscar en los argumentos de la contestacion de la contraparte, que seguramente en algo miente. Pasame mas datos y te digo. Yo tuve casos parecidos que tramitaron en MERCEDES, SAN MARTIN y MORON asi que mas o menos se el criterio que estan siguiendos estos tribunales. Conozco un caso donde se ataron nueve boletos hasta llegar al titular registral y legitimar una demanda por escrituracion. Saludos !
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Re: Se me complico una reivindicacion!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!

Notapor rubia » Mié, 04 Mar 2009, 10:01

Hola !!!.
Te cuento: tramita en Quilmes.
Aún estoy a tiempo de hacer una reivindicación?. Si tenés un modelo, porque nunca hice, y agarré esto porque solo restaba la sentencia.
Ahora te hago otra pregunta más: el actor también tiene beneficio, lo planteo para que rectifiquen la sentencia. Porque creo que si no están abonados todos los gastos no voy a poder empezar con la reivindicación.

Y la sentencia te la copio:

Quilmes, xx de Octubre del xxxx.- Y VISTOS : Estos autos caratulados: "XXXX C/ XXXXXXX S/ DESALOJO " que tramitan por ante el Juzgado Civil y Comercial NºXX a mi cargo, en estado de dictar sentencia y de cuyas constancias RESULTA:

- - - - 1) Que a fs.39/41, se presenta el Sr. ACTOR ,por su propio derecho ,quien en car.cter de poseedor , viene a iniciar demanda de desalojo contra : DEMANDADA y subinquilinos u ocupantes de su propiedad ubicada en Avda. XXXX ( ex XXX ) o XXXXXX Nº 7238 entre XXXXX y XXXXXXXX de Florencio Varela , nomenclatura catastral : Circ. xx, Secc.x, Manz.16, Parc.7 , domiciliada en la calle xxxx 7200 , de Florencio Varela , en base a las consideraciones de hecho y derecho que pasa a exponer, en el año 1983 adquirió dicho terreno según boleto de compraventa que acompaña como prueba documental , del cual siempre pago los impuestos, lo mantuvo limpio , etc. Hace unos años atr.s empezó a no recibir los impuestos, por lo que se presentó ante la Municipalidad de Florencio Varela y Rentas inform.ndole que ambas entidades que se había cambiado el domicilio postal y que los impuestos se dirigían a la Sra.DEMANDADA , por lo que tuvo que hacer el reclamo pertinente.En su car.cter de dueño y poseedor , por boleto de compraventa , en el año 1997 realizó denuncia penal atento que tomó conocimiento que la Sra. DEMANDADA había usurpado el terreno abusando de la circunstancia de vivir en el terreno de al lado. La demandada manifestó a una persona interesada en el terreno que ella era la dueña del mismo y que no estaba a la venta ; cuando esta persona le informa lo sucedido se apersona en el lugar y constata que la demandada había roto el alambrado que dividia su terreno del suyo , de modo que la única manera que tiene de acceder a su terreno es a travSs del de la demandada . Desde la ocupación ilegítima de su lote no ha podido acceder al mismo no qued.ndole otra opción m.s que intentar la presente acción. Funda en derecho. Ofrece prueba y solicita oportunamente se haga lugar a la presente acción con expresa imposición de costas.

---2) Que a fs.107/111, se presenta la Sra. DEMANDADA por su propio derecho, contestando la demanda incoada en su contra. Inicia beneficio de litigar sin gastos.Opone excepción de defecto legal. Formulan las negativas de rigor , oponen excepción de falta de legitimación activa y pasiva e incoan reconvención por mejoras deduciendo derecho de retención por las mejoras introducidas en su integridad y evitar así un enriquecimiento ilícito de la actora. Ofrece prueba, funda en derecho y solicita oportunamente se rechace la demanda entablada y se haga lugar a la reconvención incoada.-

---3) Que a fs.129/131 se rechaza la excepción de defecto legal interpuesta por la demandada reconviniente , se hace lugar a la excepción de defecto legal interpuesta por la actora reconvenida.Es a fs.158 que se difieren las excepciones de falta de legitimación activa y pasiva incoadas para el momento de dictar sentencia.-

----4) Que la parte actora desiste del codemandado genérico y es a fs.188/190 que ante la existencia de hechos controvertidos se abre la presente causa a prueba , ofreciendo las partes las que hacen a su derecho , e informando sobre su producción la Sra. Actuaria a fs.495/496. Es a fs.500 que se llaman : "Autos para Sentencia " proveído que se encuentra firme y en consecuencia se encuentran los presentes obrados en estado de dictarle ( art. 487 del Cdigo adjetivo ).

······· Y CONSIDERANDO :

········I) Que en la apreciacin que como Juez de Grado efect-o sobre los hechos que dan lugar a la presentación de fs.39/41 ( art.330 del C.P.C.C.) señalo , que la pretensin del accionante est. dirigida al desalojo contra LA DEMANDADA respecto del lote de su propiedad ubicado en la XXXXX ( ex XXXXX ) o XXXX Nº 7238 entre XXXXXX y XXXXXXXX, XXXXXXXX, de Florencio Varela , Prov. de Bs.As., Nomenclatura Catastral : Circ.XX, Secc.X, Manz.16 , Parc.7 ( art.676 y ccdtes. del C.P.C.C.).-

········II) A su turno la accionada responde demanda , oponiendo como defensa de fondo las Excepciones de Falta de Legitimación Activa y Pasiva y deduciendo reconvención por las inversiones de dinero efectuadas en la construcción del inmueble que hoy se pretende desalojar ( cfme. fs.107/111 ; art.356 del C.P.C.C.).-

········Ello así , por obvias razones metodológicas me abocaré en primer término al tratamiento de la excepción de Falta de Legitimación Activa ( art.345 del C.P.C.C.).

········III) Excepción de Falta de Legitimación Activa : ········La excepción del epígrafe ha sido derivada para la instancia de dictar sentencia, toda vez que desde el momento en que se opuso , el Infrascripto consideró que no resultaba nítida como para resolverla como de previo y especial pronunciamiento ( cfme. fs.158 I párrafo ).

········He de señalar que la norma del art.676 del C.P.C.C., tiene alcance amplio y de su texto surge quiSnes est.n legitimados para ser parte; el locador, el propietario, el poseedor , el usufructuario y el usuario, procede en beneficio de toda persona a cuyo respecto el demandado tenga la obligación de desocupar o devolver la cosa ( CC0102 MP 92741 RSD 223-95 S 27-6-95 ).-

········En el caso de autos, observo que el actor lo hace en calidad de propietario y poseedor ( ver fs.39/vta. punto I y II ). Debo en forma liminar señalar que según el art.2513 del C.Civil , es inherente a la propiedad, el derecho de poseer la cosa , disponer o servirse de ella, usarla y gozarla conforme a un ejercicio regular, así como tiene la facultad de alquilarla o arrendarla ( art.2515 del C.C.), tambiSn tiene, la de excluir a terceros del uso o goce , o disposición de la cosa ( art.2516 ). Sabido es que para la adquisición de dominio de un bien inmueble se necesita título ( art.1184 inc.1 del C.C.) y la posesión ( arts.577 , 2377 y ss.2524 inc.4 , 2601 , 2602 y 2603 del C.C.) y que la adquisición o transmisión de derechos reales sobre inmuebles slo ser. oponible a terceros desde su inscripción en el Registro de la Propiedad ( art.2505 del C.C.).

········Ahora bien, si el titular de dominio promueve juicio de desalojo invocando su calidad de propietario, debe acompañar el título ( escritura pública ) y acreditar u ofrecer prueba para acreditar la posesión de la cosa , porque si no se tiene la posesión se carece de legitimación para accionar por desalojo. Toda investigación que la trascendiera desnaturalizaría la acción en la que est. excluído todo lo referente al derecho de propiedad, al " ius possidendis " o el " ius possesionis " ( SCJBA Ac.77887 S 23-12-2002 ; Ac.81003 S 23-4-2003; Ac.83216 S10-9-2003 ).

········Consecuentemente con lo expuesto no est. legitimado para promover juicio de desalojo el adquirente con boleto de compraventa -caso de autos , ver fs.32 - , ya que con ello no acredita la titularidad del dominio ; tampoco ha sucedido que el actor reconvenido -adquirente con boleto de compraventa- haya recibido la posesión del inmueble , la cual se debe considerar legítima si existe buena fe y si lo que invoca ese adquirente es su car.cter de poseedor , en cuyo caso hubiera estado legitimado para accionar por desalojo , pero conforme surge de la abundamente prueba testimonial practicada en autos dicha circunstancia no aconteció ( art.2355 del C.C.; ver testimonios obrantes a fs.227/230 , fs.287 , fs.236/235 y fs.232/233 ; arts.375, 384 y 456 del C.P.C.C.).

·······A mayor abundamiento no procede pues la demanda de desalojo ( sin perjuicio de las acciones posesorias o petitorias que restan al propietario y la reivindicatoria que le compete al poseedor ) si el accionado comprueba "prima facie" la efectividad de la posesión que invoca justificando así, la seriedad de su pretensión, circunstancia acreditada en autos a tenor de los testimonios de fs.232/236 ( SCJBA Ac. 79953 S 4-12-02 ).-

········Consecuentemente con lo expuesto y probanzas de autos, debo señalar que harS lugar a la excepción de falta de legitimación activa opuesta por el demandado reconviniente con expresa imposición de costas a la actora reconvenida en su calidad de vencida ( art.68 del C.P.C.C.).-

········IV) Excepción de Falta de Legitimación Pasiva :

········En forma prístina debo señalar que procede contra el locatario, sublocatario , tenedor precario , intruso , cualquier ocupante cuya obligación de restituir o entregar sea exigible , y en general contra todos aquellos que pasaron a ser tenedores luego de extinguido el contrato en que se les otorgaba la posesión. Lo que esencialmente debo remarcar es que la acción de desalojo no procede contra los poseedores , sea que medie posesion legítima o ilegítima , de buena fe o mala fe , caben las acciones posesorias o petitorias, pero no el desalojo ( SCJBA "A y S" 26-6-84 , "ED" T 110 , ejemplar del 29-10-84, causa 38315 ; DJJBA T 112, p.285 , T 111, p13 ; " El juicio de Desalojo " Jorge Orlando Ramirez ).

········ Razón por la cual resultando a " prima facie" la verosimilituddel derecho invocado por la demandada en su responde ( art.2355 del Cd.Civ. ; SCJBA Ac.y Sent.22621 del 8-II-77; S.C.J.B.A. Ac.28199 del 9-x-79 ; J.A. TºII , pags.340/342 , 1969 ; Ed.Tº44 , pag.647 ) y estando acreditado en autos , conforme lo expuesto en el Considerando precedente y la prueba testimonial vertida a fs.232/236 la calidad de poseedor del demandado, corresponde hacer lugar a la excepción de falta de legitimación pasiva con expresa imposición de costas a la actora reconvenida en su calidad de vencida ( art.68 del C.P.C.C.).-

········V) Reconvención -Derecho de retención- : Reclama aquí la demandada reconvención por mejoras , debido a las inversiones de dinero efectuadas en la construcción del inmueble que se pretende desalojar, deduciendo el derecho de retención sobre el inmueble de autos que le otorga el art.3939 del C.C., habida cuenta de las mejoras introducidas.

········Siendo que no pueden ventilarse en los juicios de desalojo, el derecho de retención que le pueda asistir a quien ha realizado mejoras en el inmueble, y a tenor de lo resuelto en los Considerandos precedentes ( ver Considerando III y IV, Excepción de Falta de Legitimación Activa y Pasiva ) no corresponde hacer lugar , en el presente proceso, a la reconvención por las mejoras introducidas , con el derecho de retención reclamado ( art.3939 del C.C.). Sin imposición de costas en atención a lo resuelto en los Considerandos precedentes ( art.68 II p.rrafo del C.P.C.C.).-

········VI) Se deja expresa constancia que conforme surge de fs.432 se le otorgó a la demandada el beneficio de litigar sin gastos requerido contra EL ACTOR ( arts.78 y sgtes. del C.P.C.C.).

········Por ello, citas legales y lo dispuesto en el art.163 del C.P.C.C., FALLO: 1) Haciendo lugar a la Excepción de Falta de Legitimación Activa y Pasiva opuesta por LA DEMANDADA, con expresa imposición de costas a la actora , LA ACTORA en su calidad de vencida .2) Consecuentemente rechazando la demanda de desalojo interpuesta por LA ACTORA contra LA DEMANDADA respecto del inmueble ubicado en XXXX ( ex XXXX ) o XXXXXXX Nº 7238 entre XXXXX y XXXX XXXXX , nomenclatura catastral : Circ. XX, Secc.X, Manz.16, Parc.7 , con expresa imposición de costas a la actora en su calida de vencida ( art.68 del C.P.C.C.) . 3) Rechazando la reconvención incoada por la demandada ,por las mejoras introducidas en el inmueble, con derecho de retención, sin imposición de costas en virtud de lo resuelto en los Considerandos precedentes ( art.68 II p.rrafo del C.P.C.C.). De conformidad con lo expuesto en el Considerando VI de la presente se deja constancia que a la demandada se le otorgó beneficio de litigar sin gastos ( art.84 del C.P.C.C.).Difiero la regulación de honorarios para su oportunidad ( art.40 de la Ley 8904 ).REGISTRESE.NOTIFIQUESE.- Dr. OMAR ALBERTO NICORA JUEZ
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Re: Se me complico una reivindicacion!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!

Notapor marcelomoran » Jue, 05 Mar 2009, 07:46

Si estas a tiempo de iniciar una reivindicacion. Te pregunto. El que firmo el boleto es el titular registral ? Accion posesoria no intentaria porque primero habria que pelear contra la prescripcion (la demanda tendria efecto interruptivo pero no la de desalojo sino la de la accion posesoria o el interdicto propiamente dichos). Si intentaria una reivindicacion, porque si el boleto te lo firmo el titular registral, hasta podrias demandar por escrituracion mientras reivindicas. El boleto importa una cesion de los derechos y acciones entre las que se encuentra la accion reivindicatoria pero obvimente no el derecho de propiedad, si bien es abudante la doctrina que le da al possedor con boleto un caracter sui generis. Te paso un modelo de accion reivindicatoria y algo de jurisprudencia de camara que avalan en otros departamentos judiciales esa postura. La sentencia es interesantisima, dejame pensar si podes intentar accion posesoria en este caso porque tendriamos que probar que tu cliente tuvo posesion y sostener que la demanda anterior interrumpio la prescripcion de la accion. El letrado anterior hablo de ser propietario con boleto ... se ve que falto a las clases de derechos reales. Saludos ! Lo preparo y te lo envio !
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