Portal de Abogados

Un Sitio de Ley 

  • DIVISION DE UN TERRENO.

  • De lectura libre.
    Para publicar un mensaje, regístrese gratuitamente.
De lectura libre.
Para publicar un mensaje, regístrese gratuitamente.
 #96736  por Katita
 Jue, 24 Ene 2008, 15:27
Buenas tardes a todos,

Quiero comentarles que recientemente me he incorporado a este espacio de consultas y hoy hare la primera ya que tengo un potencial cliente, el cual se encuentra en la siguiente situacion.

La madre tiene un terreno que era de su propio padre (creo que la sucesion no esta hecha) este fue vendido hace mas de 65 años por el gobierno al padre de mi cliente. Lo que me dice, es que no hay titulo de propiedad ni ningun papel que conste dicha venta. Hasta acá es una parte de la historia.
La segunda parte, tiene que ver con que los planos del terreno están hechos, pero en ese mismo terreno vive su madre y un vecino hace 65 años aprox. Ellos de hecho han dividido el terreno y hace años que viven así. Las facturas de rentas y agua, viene a nombre del vecino, pero como éste debe unas cuantas le dijo a mi cliente que pague la deuda y asi el no tendría problemas en subdividir y escriturar. Mi cliente quiere regularizar la situacion ya que sabe que el vecino esta en mejor posicion frente al derecho.

Mis dudas al respecto son:

1) Los planos estan inscriptos en Catastro con un numero y demas... A nombre de quien está el terreno? (No se muy bien como funciona esto)
2) La mama de mi cliente tiene algun derecho ya que los impuestos estan a nombre del vecino?
3) Que pasos se hacen primero, escriturar o dividir?
4) Que proceso debo instar? Adquisicion por prescripcion de 20 años?
5) Debo hacer un juicio de deslinde?

Disculpen si los he mareado, pero la verdad que yo lo estoy bastante y no se por donde comenzar. Es el primer caso complicado (al menos para mi) que me a tocado hasta el momento.

Agradezco la ayuda que me puedan brindar.

Gracias.

 #96777  por vic
 Jue, 24 Ene 2008, 17:19
Yo si entendi bien la situación, en primer lugar haria una usucapion (ya que tiene los impuestos pagos) en la misma es obligacion presentar plano nuevo en donde solo va la parte de ellos, no la del vecino.
No podes hacer eso de escriturar hoy, ni subdividir porque para eso tenes que tener titulo anterior y no esta.
Suerte

 #96923  por Katita
 Vie, 25 Ene 2008, 09:21
Ok, se hacen nuevos planos, pero... la adquisición por prescripción la puede hacer mi cliente, ya que los impuestos están a nombre del vecino y este fue el que los pago en su gran mayoría?

El trámite de adquisición por prescripción es solo vía juicio, no? Ahora...se supone que el terreno tiene que estar a nombre de alguién. De quién? Del que figura como titular de rentas, no?

Como hago para que mi cliente sea el que tenga derecho a accionar?

Gracias por la respuesta....

Katita.

 #97279  por andreis28
 Sab, 26 Ene 2008, 16:20
no necesariamente un terreno es de titularidad dominial de quien surge del impuesto municipal o rentas, para saber quien es el ultimo titular tendrias que pedir informe de dominio al registro de la propiedad de la jurisdiccion que se trate (capital o provincia-la plata-), pero te va a faltar el numero folio real de la escritura que no tenes, hay una forma de averiguar ese folio, es tambien a traves de un informe que pedis en el registro, creo que se llama catastro (el nombre tomalo con pinsas), para pedirlo necesitas la nomenclatura catastral del inmueble, que lo sacas de las boletas de rentas o municipales, yo lo hago a travez de una gestoria, pero como abogada podes ir al registro y firmar vos con sello y todo. Y tal cual dijo el colega mas arriba, para poder escriturar tenes que tener el boleto de compra venta, por ende te queda hacer la posesion veinteañal, respecto del pago de impuesto no importa que esten a nombre de otra persona, el tema es que si vos tenes los recibos en tu podes desde ya haces presumir que vos los pagaste. La prescripcion veinteañal es un juicio, imaginate que es inscribir un bien a tu nombre del cual no tenes titulo alguno... yo tambien estoy estudiando el tema porque tengo que hacer lo mismo con un lote de terreno sembrado pero no tengo impuestos pagos porque jamas llegaron boletas.... y otras cosas, asi que cuando sepa un poco mas te cuento. Si lei que tenes que hacerle el proceso al dueño del bien que estas ocupando de buena fe, asi que tenes que averiguar quien fue el ultimo titular porque lo tenes que notificar. Tenes que empezar a leer y te van a surgir nuevas duras, hay un largo camino para las dos...
Saludos
Katita escribió:Ok, se hacen nuevos planos, pero... la adquisición por prescripción la puede hacer mi cliente, ya que los impuestos están a nombre del vecino y este fue el que los pago en su gran mayoría?

El trámite de adquisición por prescripción es solo vía juicio, no? Ahora...se supone que el terreno tiene que estar a nombre de alguién. DLe quién? Del que figura como titular de rentas, no?

Como hago para que mi cliente sea el que tenga derecho a accionar?

Gracias por la respuesta....

Katita.

 #97740  por sabi
 Mar, 29 Ene 2008, 15:04
hola gente, me sumo al interrogante ya que tengo un caso parecido, por lo que yo averigue se necesita de un agrimensor, para la usucapiòn, es asì? y de serlo saben del costo que esto genera?, gracias

 #98006  por Katita
 Mié, 30 Ene 2008, 08:56
Quiero agradecerles a todos por las respuestas que me han brindado...
Para aquellos que tiene algún caso semejante, les cuento que por lo que estuve investigando se necesita de un agrimensor para que mida y haga nuevos planos. De ahí en mas entramos en la etapa judicial...

He encontrado varios foros de agrimensores e ingenieros en los cuales las preguntas de Usucapion y Mensura son muy frecuentes, y ellos te explican como son todos los tramites.

Nuevamente les doy las gracias...

Saludos,

Katita.

 #100209  por crisrei
 Lun, 04 Feb 2008, 14:13
hola gente: soy nueva profesional y nueva en el foro, también estoy tratando de hacer una usucapión, es para mi papá, tiene hace mas de veinte años un lote pero en descuidos extravió el boleto de compraventa y el titular del bien ya falleció, no se abrió sucesión. los impuestos del mismo bienen nombre de mi papá pero el hecho es que se debe bastante.
o sea, lo puedo hacer?
por dónde comienzo?
gracias!

 #100211  por Sailaw
 Lun, 04 Feb 2008, 14:16
Si tenes más de 20 años ocupando el terrenos con animus domini, no necesitas el boleto para hacer la usucapión.

 #100724  por bjsaravipaz
 Mar, 05 Feb 2008, 13:56
Katita:

No sabemos en qué jurisdicción está ubicado el inmueble. La cuestión no es menor, la legislación varía.

Si fuera en la Provincia de Buenos Aires, y el inmueble fue entregado por el Gobierno debieran existir constancias. La Dirección de Inmuebles de Catastro (Inmuebles del Estado) suele tener un buen registro de estos. Y si no fue transferido dominialmente, seguiría perteneciendo al patrimonio del estado (dominio privado del Estado Provincial). Para efectuar la consulta necesitas la Nomenclatura Catastral (es mejor llevar la partida inmobiliaria, también, para descubrir algún error).

También con la Nomenclatura Catastral se pueden hacer averiguaciones en el Municipio.

En la década de 1930 se efectuó en la Provincia un trabajo catastral de excelencia que lo puso a la cabeza de los catastros en el mundo. El relevamiento de todos los inmuebles de la provincia con un estudio de títulos y determinación de valores. Por cada inmueble se confeccionó una cédula, con un resumen de información jurídica, económica y geométrica de gran importancia (incluso en la actualidad). Tan "de avanzada" fue esa magnífica obra que hasta se pueden ver las fotografías de las fachadas de los inmuebles (por supuesto en esa época).

Las cédulas se hicieron por duplicado: para Catastro de la Provincia y el Catastro Municipal. Los municipios que conservan esa información tienen un tesoro con datos que de otra forma son muy costosos obtener. Uno de los datos es la historia registral del inmueble y los sucesivos titulares con el detalle de las inscripciones de dominio (no existía en aquel entonces el folio real matrícula).

Es una muy buena opción de búsqueda de información (económica y rápida).

Las planchetas catastrales o croquis de manzana (o macizos en general) son también un buen indicio para tener una aproximación de la geometría de los inmuebles. Se obtienen en el Municipio o en Provincia.

Con respecto a la adquisición del dominio por prescripción, el Agrimensor realiza una tarea atípica. En general el Agrimensor ubica los límites del inmueble a partir de los títulos. En este caso la cosa es al revés. A partir de la "ocupación", del "animus domini", es el Agrimensor quien determina qué título, total o parcialmente, se está ocupando. Si es uno o varios. Bajo qué dominio está inscrito en el Registro de la Propiedad -cada título- y quiénes son sus titulares de dominio.

También debe publicitar la geometría de la posesión, con relación a los títulos (entre otros elementos esenciales del mismo).

Consecuentemente del plano de mensura surgirán quiénes serán demandados en el proceso de usucapion.

Un cordial saludo.

Agrim. Bernardo J. Saraví Paz
PARA DATOS DE CONTACTO, UTILIZAR "PERFIL" O "MP".com