escrituracion, boleto compraventa, prescripcion.

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escrituracion, boleto compraventa, prescripcion.

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escrituracion, boleto compraventa, prescripcion.

Notapor manuelaf » Mar, 23 Jun 2009, 15:37

hola, saludos a todos. mi nombre es manuela, hace poco soy abogada y para hacerle un favor a el padre de una amiga me encuentro con este caso, muy complicado para mi. les comento lo mas escueto posible: el padre de mi amiga compro en el año 1979 dos terrenos en el calafate. tiene boletos de compraventa de esa fecha, sellados por el banco, donde se establece un pago en cuotas, y la libreta de pagos que se entregaba en esa epoca con todas las cuotas pagas. por ende, cancelo toda la deuda y pago los dos terrenos integramente. el boleto de compraventa en una de sus clausulas cita: "el comprador recibe en la fecha que suscribe el presente boleto la tenencia precaria del inmueble adquirido, con la facultad de usarlo.( tenencia precaria no existe, y es contradictorio, yo entiendo que esto le entrega la tenencia.) queda convenido el comprador a de realizarse una construccion, debe ser preferentemente tipo chalet, etc etc, por lo cual le da el derecho a construir, etc, otra prueba mas de que tiene la tenencia."
en todos estos años nunca escrituro por distintas razones. el titular fallecio pero las hijas ya realizaron la sucesion correspondiente y hay apoderados para firmar todas las escrituras correspondientes. hoy hable con la persona encargada de topdos estos terrenos, y me comunico que el boleto que les mencione estaba prescripto y ya habian vendido esos terrenos a otras personas. por lo que tengo entendido, no se puede hacer eso, deberia iniciarles un juicio por escrituracion o resolucion del contrato no? el boleto prescribe a los 10 años, pero el a pesar de no haber tenido posesion durante todos estos años, repito son terrenos del calafate y el vive en bs as y nunca construyo nada en los terrenos. que puedo hacer? muchas gracias a todos los que se tomen el trabajo de ller este mensaje, es la primera vez que mando algo, y me sirvieron mucho los posts durante mi corto tiempo en la profesion. muchas gracias a todos.
manuelaf
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Re: escrituracion, boleto compraventa, prescripcion.

Notapor fito657 » Mar, 23 Jun 2009, 19:14

Manuela, está dificil porque el boleto te da un derecho personal sobre el vendedor pero no el derecho real de propiedad que en el caso de los inmueble se perfeciona con el registro y encima ya está prescripto (la venta fue en 1979) y el no lo utilizaba. Pero lo que puede aducir es que la falta de escrituración se debió a la culpa exclusiva del vendedor. Después al fallecer el vendedor y mientras no estaba la sucesión de la que podes decir que no le avisaron y que le faltaba el interlocutor legitimo para hacer la escrituración, transcurrió el tiempo sabiendo los herederos que esos dos terrenos fueron vendidos procediendo de mala fé y vendiendolos en forma oculta. En definitiva la podes pelear pero está dificil.
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Re: escrituracion, boleto compraventa, prescripcion.

Notapor juanchosola2008 » Mié, 24 Jun 2009, 14:38

hola si bien esta prescripta la accion de escriturar no lo esta la accion para adquirir por prescripcion, si es que tenes la posesion de los terrenos, pagas los impuestos y una serie de cosas mas que acrediten animo de dueño, y logicamente hay que hacer un plano de prescripcion. saludos
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Re: escrituracion, boleto compraventa, prescripcion.

Notapor barney » Mié, 24 Jun 2009, 19:30

La prescripción decenal de la acción de escrituración es interrumpida permanentemente por la posesión pacífica y continuada del comprador, por la tradición que le hiciera el vendedor. Se estima que ella importa un reconocimiento tácito y repetido de respetar el derecho de aquél.
La clandestinización de la relación laboral es un modo sofisticado de discriminación ya que excluye del universo normativo a los trabajadores afectados
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Re: escrituracion, boleto compraventa, prescripcion.

Notapor barney » Mié, 24 Jun 2009, 19:30

La prescripción decenal de la acción de escrituración es interrumpida permanentemente por la posesión pacífica y continuada del comprador, por la tradición que le hiciera el vendedor. Se estima que ella importa un reconocimiento tácito y repetido de respetar el derecho de aquél.
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Notapor cdiriarte » Mié, 24 Jun 2009, 19:39

Hola Manuela. Por favor fijate en el Art. 2355 del Código Civil, el segundo párrafo dice: "Se considera legítima la adquisición de inmuebles de buena fe, mediando boleto de compraventa. En el caso tu cliente ha adquirido el inmueble con boleto de compraventa en el año 1979 y en el año 1989 estuvo ya en posibilidad de reclamar la usucapión por posesión decenal o la escrituración del mismo. De ninguna manera el vecimiento del plazo para pedir la escrituración extrajudicial habilita al vendedor a retomar la posesión o propiedad del inmueble. La parte vendedora mediante boleto de compraventa no puede esperar a que, eventualmente, el boleto prescriba y considerar que puede hacer uso del inmueble y volver a venderlo. Si ello es así habría que analizar la posibilidad de radicar una denuncia penal y, obviamente podés interponer las acciones posesorias o reales en defensa de los derechos de tu cliente. Suerte.-
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Re: escrituracion, boleto compraventa, prescripcion.

Notapor docthos » Mié, 24 Jun 2009, 19:41

totalmente de acuerdo, ademas recorda la naturaleza del boleto, no es un contrato y segun el 1185 es promesa de escriturar la cual es una obligacion que reconoce su fuente en la ley, saludos
barney escribiste:La prescripción decenal de la acción de escrituración es interrumpida permanentemente por la posesión pacífica y continuada del comprador, por la tradición que le hiciera el vendedor. Se estima que ella importa un reconocimiento tácito y repetido de respetar el derecho de aquél.
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Re: escrituracion, boleto compraventa, prescripcion.

Notapor manuelaf » Vie, 26 Jun 2009, 12:27

muchas gracias a todos, me sirvieron muchisimo sus respuestas. solo me quedo una duda al respecto. mi cliente firmo el boleto de compravente y pago el total de los dos terrenos, pero nunca tuvo posesion de los mismos, el vive en buenos aires y nunca viajo hasta el calafate. lo que si es eguro que el boleto le otorga la tenencia, figura la tenencia expresamente en una de las clausulas. teniendo en cuenta este dato, de que nunca tomo real posesion de los dos terrenos, de todas formas tiene derecho a iniciarle un reclamo por haber vendido esos terrenos a otras personas por lo que me dicen ustedes, no? reitero muchas gracias, me estan ayudando muchisimo.
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Re: escrituracion, boleto compraventa, prescripcion.

Notapor CMF » Vie, 26 Jun 2009, 13:31

Manuela: Coincido con las anteriores opiniones, y aporto una posiblidad. ¿Qué es lo que quiere tu cliente?
Si le interesa conservar los terrenos comprados por boleto, paralelamente podría hacer uso a un proceso relativamente breve que es el "interdicto de adquirir". La legitimación activa la tendrías.
Por otro lado, quedaría pendiente iniciar un juicio por Usucapión (sujeto a las prescripciones específicas de ese proceso) y en definitiva, en caso de que no te prospere siempre existe la alternativa de imputar responsabilidad al vendedor (o los herederos) para resarcir el incumplimiento de la cláusula que pacta la escrituración (dudo la viabilidad de que te impongan la condición de edificar "cierto tipo" de inmueble, eso queda librado a tu decisión sujeta a las reglamentaciones municipales de edificación).-
Saludos.-
OCTAVIO.-
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Re: escrituracion, boleto compraventa, prescripcion.

Notapor 1213 » Jue, 05 Nov 2009, 15:28

DOCTORA:LOTEO VILLA DEL PARQUE CALAFATE ARIZTIZABAL PROVINCIA DE SANTA CRUZ Y MUNICIPALIDAD DEL CALAFATE :DOCTORA TIENE QUE PEDIR DOCUMENTACION EN LOS JUZGADOS DE RIO GALLEGOS MANZANA Y NUMERO DE LOTE ,PEDIR TAMBIEN A NOMBRE DE QUIEN ESTA EL LOTE ACTUALMENTE Y CUANDO SE ESCRITURO .EL LOTE FUE COMPRADO EN EL AÑO 1979 Y FINANCIADO EN 150 CUOTAS SON 12 AÑOS Y MEDIO DESDE LA COMPRA ES DECIR SE TERMINO DE PAGAR EN EL AÑO 1991 O 1992 SEGUN EL MES DE LA COMPRA, A PARTIR DE CUALQUIERA DE ESTOS AÑOS SE TOMAN LOS 10 ES DECIR QUE LA SUPUESTA PRESCRIPCION SE HABRIA PRODUCIDOEN EL 2001 O 2002 ,DE HABERSE PAGO LA CANCELACION TOTAL DE LAS CUOTAS HABRIA QUE VER QUE FECHA CORRESPONDE TOMAR . DOCTORA TIENE QUE PEDIR UN INFORME ENTRE LOS AÑOS 1989 Y 2003 PARA AVERIGUAR SI NO HUBO ESCRITURACIONES DE OTROS LOTES PASADO LOS 10 AÑOS INCLUSO DE LA MISMA MANZANA.
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Re: escrituracion, boleto compraventa, prescripcion.

Notapor danigross1 » Sab, 25 Feb 2012, 13:55

Colegas, tengo un caso similar, pero yo estoy defendiendo al propietario, al titular registral, me dijeron que el boleto esta prescripto, al haber transcurrido 10 años, nose que piensan usd, y cual seria el sustento legal de que el boleto esta prescrpto. Desde ya muchas gracias.-
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Re: escrituracion, boleto compraventa, prescripcion.

Notapor andresxeneizes » Jue, 01 Mar 2012, 23:53

10 años es el termino generico, yo vi este tema en otro post te cito lo que pusieron en aquel caso

"Aunque hayan pasado más de diez años desde la mora para escriturar, la acción no prescribe cuando el comprador ha ejercido la posesión en forma pública, pacífica, y continua, ya que esa posesión es un reconocimiento tácito del vendedor que interrumpe la prescripción (art. 3989 C. Civil).
En una palabra, este reconocimiento fluyente es una constante interrupción de la prescripción, que se comporta cual si fuera una suspensión (Spota, Salvat, Borda, Morello, Kipper).
Y como dice Mosset Iturraspe "Lo cierto es que tanto la doctrina como la jurisprudencia, interpretan que aun cuando el comprador no lo haya expresado de manera manifiesta, estuvo reclamando tácitamente la escrituración por el solo hecho de continuar en la posesión con el ánimo de obtener el perfeccionamiento de la compraventa mediante la concreción del título que legitimaba esa posesión."

Y en el supuesto de que el comprador no haya recibido la posesión deberá iniciar la demanda de escrituración antes de que transcurra el plazo de diez años, contado desde que la obligación es exigible. (Kipper). Aqui es donde si prescribe la acción de escrituración.
Prescripción - Interrupción |
La posesión continuada durante un largo tiempo sin contradicción por parte de la compradora es suficientemente idónea para mantener interrumpida la prescripción de la acción de escrituración, por importar un reconocimiento en los términos del artº 3989 del Código Civil.
CCI Art. 3989 |
CC0101 MP, 70827, RSD-229-89, S, 20-6-1989, Juez DE CARLI (SD)
CARATULA: Zubillaga, H. R. y otro c/ Rodriguez, Solana E. s/ Acción negatoria - Acción de nulidad - Escrituración
OBS. DEL FALLO: Confirmado por SCBA. en Ac. 43971 del 17/03/92.
MAG. VOTANTES: De Carli - Libonati - Spinelli
SUERTE!!!
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Re: escrituracion, boleto compraventa, prescripcion.

Notapor danigross1 » Vie, 02 Mar 2012, 13:41

Gracias por contestar andres, en mi caso el boleto esta prescripto entonces, ya que el supuesto adquirente por boleto nunca tubo la posesion, y digo supuesto, porque en aquel momento le hicieron firmar el boleto a mi cliente engañado, ya que nunca le pagaron.
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Re: escrituracion, boleto compraventa, prescripcion.

Notapor justiciasinfin » Vie, 02 Mar 2012, 17:00

Primero: Si bien es cierto que la doctrina y jurisprudencia mayoritaria entiende que las cláusulas de que se "transfiere" la "tenencia precaria", "posesión precaria" (o fórmulas como esas), no implican más que entrega de la posesión (si lo que se trata en la operación es de un boleto de compraventa); no obstante, el problema de esta cláusula es que vale entre partes, no frente a terceros. Es el mismo problemas que existen con las escrituras. La entrega de la posesión tiene que ser real, material y efectiva, para ser oponible frente a terceros. No importa a este efecto, que el vendedor "declare" formalmente que se da por desposeído en virtud del boleto o de la escritura. Vale entre las partes. Desde éste ángulo, y teniendo en cuenta la doctrina señalada, es intentable una acción de daños y perjuicios contra los herederos. Pero acá habría otro problema. Si no entendí mal, se había abierto ya un sucesorio. Sabemos bien que es un fuero que atrae las acreecias del deudor causante. En este caso, no se hizo ninguna presentación en el sucesorio cuando el boleto no estaba prescripto. esto último imposibilita todo intento de ejercer acción alguna, en principio. No se puede hablar de "desbaratamiento de derechos adquiridos" (172 inc. 11 C.P.), ni nada por el estilo. Habría que ver, en este último aspecto, desde qué fecha figura la adquisición por escrituras de los nuevos poseedores. Puesto que si esa fecha es anterior al tiempo en que operó la prescripción del boleto, cabría intentar una acción de daños y perjuicios, si todavía existen bienes a nombre del causante vendedor.
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Re: escrituracion, boleto compraventa, prescripcion.

Notapor danigross1 » Vie, 02 Mar 2012, 19:49

Justicia sin fin, que opinas de mi caso, te comento un poco, mi cliente firma un boleto hace 27 años, nunca le pagan, durante todo este tiempo mi cliente conservo la posesion, ya que es baldio, ahora que lo quiere vender, se presenta un adquirente por boleto, dice que le compro al hijo de la presona a la que mi cliente le firmo el boleto hace 27 años, ahora bien, yo quiero saber si mi cliente vende el inmueble, le pueden iniciar daños y perjuicios? yo tengo entendido que ya prescribio, al igual que la accion de escrituracion. Desde ya muchas gracias.-
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