CONS PROP AGUERO 2219 c/ PROP UNIDAD
14 CUERPO 2219 s/EJECUCION DE EXPENSAS
JUZGADO CIVIL N° 13
///Buenos Aires, marzo 19 del 2002.-
AUTOS Y VISTOS:
Compartiendo el Suscripto la pacifica doctrina que desde tiempo
atrás considera de naturaleza especial el cobro del crédito por
expensas, en el régimen de propiedad horizontal y habida cuenta
que, si bien es cierto que en principio tales créditos no han sido
expresamente excluidos de la suspensión dispuesta por el art. 16
de la ley 25.563, no es menos cierto que el legislador en dicha
norma ha enunciado un conjunto de situaciones cuya "ratio legis"
muestra a las claras un contexto jurídico peculiar, en el cual
resulta prudente y equitativo tener por incluido el mencionado
reclamo.-Corrobora lo dicho la doctrina y jurisprudencia
mayoritaria que existe en tal sentido (conf. Cam Nac. Civ, Sala E
L.L., 1995.E-176, idem Sala A ED 75-150 y Sala B L.L. 1996-
E-185,entre otros).
También es menester tener presente, entre diversas consideraciones
que podrían efectuarse al respecto, que el deudor de expensas
comunes no solo se beneficia gratuitamente a costa de terceros
gozando gracias a ellos de la prestación de servicios comunes que
no paga -luz, calefacción, etc.- por estar el inmueble sujeto a la
ley 13.512, sino que no aporta ni
siquiera para el sueldo del encargado, gasto que por su carácter
tiene naturaleza alimentaría, lo cual permitiría incluir este
gasto dentro del supuesto contemplado en la excepción del art. 16
de la ley citada.-
En consecuencia, RESUELVO :I.Dejar sin efecto la suspensión
dispuesta a fs.32, ultimo párrafo debiendo proseguir los autos
según su estado.
Firma: Adolfo Gabriel Granillo Ocampo. JUEZ.
CONS DE PROP J NEWBERY 2521/3 c/ PROP
UNIDAD 8 CONS DE PROP NEWBERY s/EJECUCION DE EXPENSAS
JUZGADO CIVIL N° 97
Buenos Aires, marzo 15 de 2002.-F
AUTOS Y VISTOS :
La ley 25.563 llamada de "concursos y quiebras" declara en su art.1
la emergencia productiva y crediticia, originada en la situación
de crisis por la que atraviesa el país, hasta el 10 de diciembre
de 2.003.
En su art.16 suspende en forma genérica por el plazo de 180 días
la totalidad de las
ejecuciones judiciales o extrajudiciales. Exceptúa de esta
suspensión los créditos de naturaleza alimentaria, los créditos
laborales, los que no recaigan sobre la vivienda del deudor y las
obligaciones surgidas con posterioridad a la entrada en vigencia
de esta ley, entre otros.
Planteada así la cuestión cabe discernir si el articulo mencionado
incluye la suspensión de los juicios por deudas de expensas, o si
están encuadrados dentro de las excepciones previstas. Adelanto
desde ya, que a criterio del suscripto, las deudas generados por
expensas de un inmueble sometido al régimen de la ley 13.512, no
son alcanzados por la norma citada. Cabe tener presente que el
deudor de expensas comunes continua recepcionando los servicios
del ente comunitario a costa del aporte de los restantes
copropietarios. Reitero: el copropietario deudor goza de la
prestación de servicios comunes que no paga -luz, agua corriente,
calefacción, mantenimiento de ascensores, desinsectación y
limpieza, seguridad, etc.-, por estar sujeto el inmueble a la ley
de propiedad horizontal. A mas de resultar ello inequitativo por
su desmedro al bien común, es ponderable que entre los rubros que
integran las expensas se encuentran el sueldo del encargado, los
honorarios del administrador, etc., que por su carácter tienen
naturaleza alimentaria -que de no pagarse genera un crédito
laboral para el encargado y mayores costos para el consorcio-, lo
cual permite incluir este gasto dentro del supuesto contemplado en
la excepción del art.16 de la ley 25.563.
Asimismo, no debe perderse de vista que la ley en estudio no
suspende las ejecuciones fiscales, deudas ellas que también se
encuentran comprendidas dentro de las expensas en relación a los
espacios comunes.
Desde otro ángulo, tampoco puede soslayarse lo que hace al
mantenimiento y seguridad del edificio. Nótese, que descuidar sus
condiciones de habitabildad (control de calderas, ascensores,
tanque de agua, suministro de matafuegos, etc.), conduciría a la
falta de preservación de la salud e integridad física de las
personas que en el habitan, además del inmueble y la unidad del
propio demandado.
Por ende la suspensión dispuesta en la ley 25.563 no alcanza a la
ejecución de expensas, debiendo continuarse su tramite, lo que ASI
SE DECIDE .-
Firma: Carlos A. Domínguez. JUEZ.
CONS DE PROP CUBA 2192 c/ VIDELA
ALBERTO s/EJECUCION DE EXPENSAS
Juzgado Civil N° 32
Buenos Aires, Marzo 12 de 2002.-RO
VISTOS Y CONSIDERANDOS:
I.- A través de la presentación de fs. 60/68, la parte actora
deduce recurso de reposición con apelación en subsidio, a efectos
de que se deje sin efecto la suspensión de este proceso dispuesta
en la providencia de fs. 59, en los términos del art. 16 de la ley
25.563. Además, plantea la inconstitucionalidad de esa normativa.
En ese orden de ideas, diremos que esa normativa dispone la
suspensión por el plazo de 180 días de la totalidad de las
ejecuciones. Sin embargo, a pesar de aludir a "la totalidad", en
el mismo primer párrafo se señalan una serie de excepciones, tales
como los créditos de naturaleza alimentaria y los que no recaigan
sobre la vivienda del deudor o sobre otros bienes afectados por el
mismo a producción, comercio o prestación de servicios.
II.- Frente a tal disposición, se torna necesario interpretar su
verdadero alcance, no
aisladamente, sino a la luz de los principios que rigen en materia
de propiedad horizontal, ya que el Derecho no se compone de
compartimientos estancos, sino que debe ser analizado en su
conjunto, en aras de arribar en su aplicación a una decisión
justa.
III.- "Es primordial en la vida consorcial el régimen de pago de
las expensas comunes" (Conf. Highton, Elena, "Propiedad Horizontal
y Prehorizontalidad", 2o. Ed. Renovada y ampliada, 2001, pag.
354), "ya que se trata de una obligación de ineludible
cumplimiento por parte de los dueños, a fin de mantener el
funcionamiento del sistema en sus diversas fases" (Conf. Racciatti,
Hernán, "Propiedad por pisos o por departamentos", 2o. Ed., pag.
257). Sabido es que, dada la importancia vital que tienen las
expensas para la vida de cada comunidad sometida al régimen de la
ley 13.512, el legislador ha rodeado su percepción de una serie de
garantías para asegurar su pago, pues con el fin de que el
consorcio pueda funcionar normalmente, es indispensable contar con
una relativa seguridad de que todos los copropietarios cumplan con
sus obligaciones o puedan ser compelidos a ello (Conf. CNCivil,
Sala C, 16/4/84, LL, JA, 1984-III-665, id. Sala D, 27/5/97, LL,
1997-E-2).
Esa especial protección que se otorga para el cobro de las
expensas, se traduce en el
reconocimiento de un privilegio especial, en la facultad de
ejercer el derecho de retención, en la instauración de la vía
ejecutiva para perseguirlo judicialmente y en la admisión de
intereses mas elevados que los que normalmente se aceptan para
otro tipo de créditos. Precisamente, por la importancia
trascendental que asume el cobro de las expensas para la vida del
consorcio, la jurisprudencia sostiene invariablemente que el juez
no debe ser demasiado riguroso en el examen del titulo ejecutivo
(Conf. CNCivil, Sala A, 23/3/95, DJ, 1996-I-959), pues el pago de
dicha contribución es fundamental para el normal desenvolvimiento
del ente colectivo (Conf. CNCivil, Sala F, 31/10/95, LL,
1996-C-768).
Por análogos motivos, en la percepción de las expensas se admite,
en caso de falta de pago, la aplicación de intereses superiores a
los corrientes aceptados para otro tipo de créditos. Esta posición
se justifica por cuanto no se presenta en este supuesto el peligro
de explotación del deudor por parte del acreedor. Todos los
propietarios son potencialmente acreedores y deudores e,
inclusive, la fijación por ellos de un alto interés punitorio
constituye un estimulo para el pago puntual de las expensas.
Ocurre que la vida del consorcio exige el pago puntual y exacto de
expensas, por la trascendental función que cumplen para la
subsistencia del régimen de propiedad horizontal y el normal
desenvolvimiento de la vida consorcial (Conf. CNCivil, Sala A,
26/8/97, LL, 1999-B-624, id. id. 21/8/97, LL, 1998-B-718). Por
ello, se admiten tasas de interés punitorio superiores a las
usuales, para asegurar el fiel cumplimiento de las obligaciones a
cargo de cada uno de los consorcistas (Conf. CNCivil, Sala E,
14/8/97, LL, LL, 1999-C-724, id. Sala C, 28/12/99, ED, 188-13).
No debe perderse de vista que la falta de pago de las expensas por
parte de uno de los
copropietarios, en los hechos, recae sobre los demás y perjudica
la economía del consorcio en general. De ahí que deba aceptarse
una tasa de interés mayor que la habitual, que resulte lo
suficientemente representativa como para constreñirlos al pago
puntual de la obligación (Conf. CNCivil, Sala I, 19/8/97,
Copyright@elDial.com Ed. Albrematica AE10742).
Otro de los aspectos que también se vinculan con el tema es el
relacionado con la
oponibilidad al consorcio del bien de familia constituido por los
copropietarios.
Invariablemente la jurisprudencia entiende que "La
inembargabilidad del bien de familia no puede oponerse cuando se
trata de la ejecución de un crédito originado en expensas comunes,
ya que la obligación de contribuir al pago y costos necesarios
para el mantenimiento del inmueble afectado al régimen de
propiedad horizontal, tiene su fuente en el reglamento de
copropiedad, que es preexistente a la afectación del régimen del
bien de familia que el propietario pudiere hacer; de modo que las
deudas por expensas comunes dan lugar a embargo y ejecución, pues
no se trata de obligaciones nacidas con posterioridad a la
inscripcion, sino de "rubros" o "renglones" de tales obligaciones"
(Conf. CNCivil, Sala D, 14/9/98, El Dial, CNCIV: 10.018, id. Sala
E, 23/8/95, El Dial CNCIV:12724: id. Sala F, 2/12/89, 1999, SAIJ),
En caso contrario, la simple maniobra de inscribir un inmueble
afectado a la ley 13.512 como bien de familia, generaría la
consiguiente imposibilidad de mantener la vigencia del sistema, ya
que no existiría la posibilidad de ejecución contra quien no paga
(Conf. CNCivil, Sala G, 26/5/89, 1999, SAIJ). Esta conclusión se
impone, ya que de no ser así, seria suficiente con afectar la
unidad como bien de familia y de esa manera eludir indefinidamente
a la obligación de pagar las cargas comunes. Si varios de los
titulares de la propiedad horizontal recurrieran a esa maniobra,
la desintegración del sistema seria inevitable.
El cobro regular de las expensas es fundamental para el normal
funcionamiento del consorcio y hasta para su vida misma; por ello,
deben analizarse con sumo cuidado cualesquiera de los obstáculos
que se opongan a su percepción.
IV.- He recordado todos estos argumentos aunque podrían parecer
ajenos al tema, porque en definitiva lo que importa es preguntarse
cual de los valores en juego debe prevalecer frente al conflicto
de intereses que se presenta entre un deudor, que no paga porque
no quiere o no puede, y un acreedor que necesita imperiosamente
percibir su crédito, pues solo de ese modo será posible la
subsistencia de toda una comunidad. Si bien no me atrevería a
calificar al crédito del consorcio como alimentario, dada su
naturaleza jurídica, es absolutamente necesario admitir que no se
esta ante una persona jurídica común, fundamentalmente, porque se
caracteriza por tener como único patrimonio el resultado de la
recaudación de las expensas comunes y, eventualmente, el fondo de
reserva o los intereses devengados por alguna acreencia. Y con ese
estrecho patrimonio, mes a mes, debe hacer frente a una larga
serie de erogaciones que, de no realizarse, en poco tiempo
provocarían inexorablemente el colapso y hasta la destrucción de
todo el sistema. Si la "ratio legis" del art. 16 de la ley 25.663
ha sido proteger la vivienda o los medios de subsistencia de los
deudores, no puedo concebir que esa tutela pueda llevarse a
extremos tales que, por favorecer a una persona, terminen
perjudicándose muchas otras, obligadas a afrontar con sus propios
peculios erogaciones impostergables, para evitar que el
incumplimiento de uno o algunos genere un daño colectivo que puede
llegar a ser irreparable. Esta argumentación se torna aun mas
obvia en casos como el de autos, en que se adeudarían expensas
desde hace mas de dos años. Quien desatendió sus obligaciones
durante tanto tiempo, no puede merecer el amparo legal, máxime
porque al hacerlo, no perjudico a un acreedor pudiente, sino a un
grupo de consorcistas constreñidos a hacer frente a una deuda
ajena para evitar un mal mayor.
Suspender la ejecución durante ciento ochenta días no haría mas
que incrementar todavía mas el perjuicio notorio que viene
padeciendo el consorcio y, detrás de el, todos los copropietarios.
Implicaría algo así como "premiar" al incumplidor a costa de un
mayor castigo al que siempre cumplió puntualmente con sus
obligaciones.
El Derecho, la Justicia y la Moral no pueden prohijar
comportamientos de esa naturaleza.
Por todo ello, RESUELVO : I.- acoger favorablemente el recurso de
reposición deducido; II.- revocar la providencia de fs. 59 y
disponer la continuación del tramite de las presentes actuaciones
según su estado; III.- declarar inoficioso pronunciarse sobre el
recurso deducido en subsidio, así como respecto del planteo de
inconstitucionalidad, atento la forma en que se decide.-
Firma: Beatriz Arean. Juez.
